Het hefboomeffect, ook wel ‘leverage’ genoemd, is een financieel middel om het rendement op het eigen vermogen te vergroten door middel van een hefboom. Er wordt een hefboom gecreëerd door het gebruik van vreemd vermogen (geleend geld). Doordat de onderliggende waarde van vastgoed zeer stabiel is, heeft het voor kredietverstrekkers een laag risico om geld uit te lenen hiervoor. Immers, wanneer de lener de lening niet kan terugbetalen, kan deze het vastgoed verkopen om dit alsnog te doen. Hierdoor is het mogelijk om veel meer vastgoed aan te kopen dan men aan eigen vermogen heeft.
Wanneer de waarde van het vastgoed stijgt, profiteert de belegger niet alleen van de waardestijging op zijn eigen inleg, maar ook op het geleende bedrag, waardoor het rendement op de eigen inleg wordt vermenigvuldigd.
Het hefboomeffect laat zich het beste uitleggen met een voorbeeld:
Voorbeeld 1: aan- en verkoop
Stel je koopt een pand voor €100.000. Je gebruikt €20.000 van je eigen geld en leent de resterende €80.000. Na een jaar is de waarde van het vastgoed gestegen naar €120.000 en verkoop je het pand (wat we niet aanraden gezien we de kosten koper even niet meerekenen).
Zonder het hefboomeffect (als je het hele bedrag zelf had betaald zonder te lenen), zou je rendement €20.000 op een investering van €100.000 zijn, oftewel 20%.
Met het hefboomeffect is je rendement óók €20.000 (de waardestijging van €120.000 minus de oorspronkelijke lening van €80.000 en je eigen inleg van €20.000) op eem eigen inleg van €20.000, wat neerkomt op 100%. Daarnaast heb je nog €80.000 over voor andere investeringen!
Voorbeeld 2: verhuur
Stel, je koopt een pand voor €200.000. Je gebruikt €50.000 van je eigen geld als aanbetaling en leent de resterende €150.000 via een verhuurhypotheek (de LTV is dus 75%). Je verhuurt het pand voor €1.200 per maand, wat neerkomt op €14.400 aan jaarlijkse huurinkomsten.
Zonder het hefboomeffect zou je jaarlijkse rendement op de huurinkomsten €14.400 op een investering van €200.000 zijn, oftewel 7,2% (dit is het zogenaamde Bruto AanvangsRendement of BAR).
Met het hefboomeffect en na aftrek van hypotheekrente (laten we zeggen 6% op de €150.000, wat neerkomt op €9.000 per jaar), blijft er €5.400 over van de huurinkomsten. Je rendement is dan €5.400 op een eigen inleg van €50.000, wat neerkomt op 10,8%.
In dit voorbeeld zorgt het hefboomeffect ervoor dat het rendement op je eigen inleg stijgt van 7,2% naar 10,8%, ondanks de kosten van de hypotheekrente. Daarnaast heb je nog €150.000 aan eigen geld over om meerdere investeringen tegelijk te doen. Dit illustreert hoe het hefboomeffect de potentie heeft om het rendement op investeringen in verhuurd vastgoed te vergroten.
Hypotheek met hefboomeffect vergelijken
Wil je een goede vergelijking kunnen maken van alle mogelijkheden van het hefboomeffect via een financiering? Vraag dan een gratis vergelijking aan! Domicus werkt samen met alle financiers die verhuurhypotheken aanbieden en vinden gemakkelijk de beste deal voor jou!