De BRRRR Methode uitgelegd

18 juni, 2024

Investeren in vastgoed biedt verschillende strategieën om (extra) vermogen op te bouwen en om inkomsten te genereren. Één van deze strategieën is de zogenaamde BRRRR-methode, die we in dit artikel uitleggen.

Wat is de BRRRR methode?

De BRRRR-methode is een investeringsstrategie die gericht is op het creëren of toevoegen van waarde op bestaande vastgoedobjecten, om deze vervolgens te (her)financieren en daarmee kapitaal vrij te maken voor nieuwe projecten. Het is een cyclisch proces dat, wanneer men dit correct uitvoert, kan leiden tot een snel groeiende vastgoedportefeuille. 

Waar staat BRRRR voor?

De BRRRR methode is een uit het Engels afkomstige term. BRRRR staat voor Buy (Kopen), Rehab (Renoveren), Rent (Verhuren), Refinance (Herfinancieren), en Repeat (Herhalen). Elke stap in het proces is cruciaal voor het succes van de methode:

Buy

De eerste stap is het aankopen van een pand waar waarde kan worden toegevoegd. Dit kan een verouderd of zelfs verloederd pand zijn dat (flink) moet worden opgeknapt. Of een pand waar extra ruimte gecreëerd kan worden (denk aan een dakkapel of uitbouw). De aankoop van het pand kan men doen met cash, maar ook met een hypotheek of overbruggingskrediet. Belangrijk is dat de aankoopprijs scherp moet zijn.   

Rehab

Na aankoop kunnen stappen worden gezet om de waarde van het pand te verhogen om deze aantrekkelijker te maken voor potentiële bewoners. Dit kan bijvoorbeeld door een grootschalige renovatie, het bouwen van een uitbouw of het plaatsen van dakkapellen. Soms kan er ook waarde worden toegevoegd door de woning te splitsen in meerdere woningen of appartementen. 

De kosten hiervoor kunnen ook cash worden betaald, maar zijn uiteraard ook prima te financieren met een bouwdepot of overbruggingskrediet. 

Rent

Nadat het project van waardetoevoeging is afgerond, kan het pand worden verhuurd om een stabiele inkomstenbron te genereren. 

Refinance

Zodra het pand een stabiele inkomstenbron oplevert, is het zaak om op zoek te gaan naar een (her)financiering. De crux zit ‘m hier in het feit dat de waarde op dit moment hoger ligt dan de aankoopwaarde plus de verbouwingskosten. Dit verschil is de feitelijke winst die gemaakt wordt bij deze methode. 

Repeat

Wanneer het pand is ge(her)financiert kan men een groot deel van de initiële investering ‘eruit’ halen (in uitzonderlijke gevallen zelfs meer!) om weer in een nieuw project te stoppen. 

Indien je erin slaagt om telkens dusdanig veel waarde toe te voegen dat het initiële bedrag telkens weer kan worden hergebruikt, ontstaat er een oneindige cyclus om een vastgoedportefeuille op te bouwen.

Voor wie is de BRRRR methode geschikt?

De BRRRR-methode is vooral geschikt voor beleggers die graag actief betrokken zijn bij hun investeringen. In tegenstelling tot ‘Buy-to-Let’ (kopen om te verhuren) vergt de BRRRR methode veel meer inspanningen. Men moet dus bereid zijn om (veel) tijd en energie te steken in het zoeken en renoveren van panden. Het is belangrijk dat je zelf handig bent of een sterk netwerk hebt om de werkzaamheden uit te kunnen voeren.

Wanneer de methode goed wordt toegepast is het ideaal voor beleggers die niet telkens nieuw eigen vermogen willen inbrengen, maar hun initiële vermogen telkens willen hergebruiken. 

Voordelen BRRRR methode

• Efficiënt gebruik van kapitaal door herfinanciering.
• Potentieel voor snelle portefeuillegroei.
• Mogelijkheid tot het creëren van aanzienlijke meerwaarde.
• Waardeontwikkelingen over termijn kunnen voor extra versnelling zorgen.

Nadelen BRRRR methode

• Vereist veel tijd en energie van de belegger. 
• Vereist aanzienlijke kennis van renovatieprojecten en de (lokale) markt.
• Risico op onvoorziene (renovatie)kosten.
• Uiteindelijke waardering van het gerenoveerde pand kan tegenvallen.
• Afhankelijkheid van gunstige financieringsvoorwaarden voor herfinanciering. 

Hoe vind je goede panden?

De winst bij veel vastgoedstrategieën zit in de aankoop, voor de BRRRR-methode is dat niet anders. Wil je succesvol zijn met deze strategie dan is het dus belangrijk om een goede inschatting te kunnen maken van panden die mogelijk ondergewaardeerd zijn. 

Vaak zijn dit oude panden met (veel) achterstallig onderhoud of panden waar het (relatief) eenvoudig is om extra vierkante meters aan toe te voegen. Of misschien zie je mogelijkheden om het pand te splitsen of te transformeren.

Soms wordt de waarde van een pand juist beïnvloed door de locatie. Het kan bijvoorbeeld gelegen zijn in een achtergesteld gebied waar de gemeente de komende jaren veel in gaat investeren, waardoor de waarde stijgt. Ook panden waar de eigenaar snel vanaf wil door omstandigheden zijn interessant. 

Het probleem is dat dergelijke panden vaak niet via reguliere kanalen zoals Funda worden aangeboden, maar onderhands worden verkocht. Je zult dus creatief moeten zijn en vooral veel moeten netwerken met makelaars om dit aanbod onder ogen te krijgen.

Aan de slag met de BRRRR-methode

Zoals je kunt lezen is de BRRRR-methode een interessante strategie die, wanneer je die goed uitvoert, kan leiden tot een snelle opbouw van een vastgoedportfolio. Maar snel geld bestaat niet, zeker niet in de vastgoedwereld. Deze strategie vereist diepgaande marktkennis, kennis van renovatieprojecten en vastgoedfinanciering. Daarnaast is het belangrijk om grondig onderzoek te doen en een gedetailleerd plan op te stellen. Schakel waar mogelijk ook de hulp in van experts.

Om te bepalen of deze methode geschikt is voor jou, zou je kunnen beginnen met een enkele ‘fix & flip’ door een pand aan te kopen, te renoveren en te verkopen. Op deze manier kun je bekend raken met het renoveren van panden, het toevoegen van waarde en alles wat daarbij komt kijken. Je zal merken dat je van elk traject leert en een betere inschatting kan maken van kosten en waarde. Trek de lessen hieruit en benut je netwerk slim bij vervolgtrajecten. 

Succes!