In dit artikel zoomen we in op de verhuurhypotheek, een speciale hypotheekvorm die bedoeld is voor het verhuren van vastgoed. Het is een bijzondere hypotheekvorm en in dit artikel leggen wij je alles uit over deze manier van financieren.
Na het lezen van dit artikel weet je:
- Wat een verhuurhypotheek is en voor wie deze geschikt is.
- Wat het hefboomeffect is.
- Welke partijen een verhuurhypotheek aanbieden.
- Waar je op moet letten bij het afsluiten van een verhuurhypotheek.
Inhoudsopgave
Wat is een verhuurhypotheek?
Een verhuurhypotheek is een specifieke hypotheekvorm die is bedoeld voor de financiering van vastgoed welke de eigenaar vervolgens wil verhuren. Het gaat dus uitsluitend om de financiering van een belegging en niet van een woning voor eigen gebruik.
Let op: naast ‘verhuurhypotheek’ wordt er ook wel gesproken van een ‘beleggingshypotheek’. Dit is echter iets anders. Een beleggingshypotheek is een reguliere woninghypotheek waarbij een deel van de aflossing wordt belegd met als doel een hoger rendement te behalen dan met sparen.
Waarom een verhuurhypotheek?
Een verhuurhypotheek is om te beginnen een hypotheekvorm die gebruikt mag worden om een woning aan te kopen waar men niet zelf in gaat wonen. Het is niet toegestaan om een woning te verhuren die aangekocht is met een reguliere hypotheek. Sommige banken geven de mogelijkheid om na zelfbewoning door middel van expliciete toestemming tijdelijke verhuur toe te staan.
Voor de aanschaf van een woning met het doel verhuur is dit niet mogelijk met een reguliere hypotheek. Een andere reden waarom mensen voor een verhuurhypotheek kiezen is omdat deze leenvorm over het algemeen de laagste rente heeft. Er zijn verschillende financieringsvormen zoals crowdfunding en private leningen maar deze hebben vaak een hogere rente en daardoor is het hefboomeffect en mogelijke rendement lager. In de volgende paragraaf leggen we meer uit over het hefboomeffect.
Hefboomeffect
De belangrijkste reden voor het gebruik van externe financiering voor de aanschaf van vastgoed is dat men gebruik kan maken van ‘leverage’ of het zogenaamde hefboomeffect. Dit betekent dat men de investering van het eigen vermogen kan vergroten met behulp van de inzet van vreemd vermogen.
Door gebruik van vreemd vermogen wordt het mogelijk om meer rendement te behalen op het eigen vermogen. Immers, doordat men meer geld kan inzetten voor de aankoop van vastgoed, kan er potentieel ook meer huuropbrengst worden gegenereerd.
Voorbeeld
Hieronder een versimpeld rekenvoorbeeld met een eigen vermogen van €400.000 en 6% hypotheekrente:
| Zonder hefboom | |
| Aankoop vastgoed | €400.000 |
| Inbreng eigen vermogen 100% | €400.000 |
| Huurinkomsten per jaar | €33.500 |
| Rendement op eigen vermogen | 8,375% |
| Met hefboom | |
| Aankoop vastgoed | €400.000 |
| Inbreng eigen vermogen 25% | €100.000 |
| Financiering | €300.000 |
| Rentekosten per jaar 6% | €18.000 |
| Huurinkomsten per jaar | €33.500 |
| Cashflow per jaar | €15.500 |
| Rendement op eigen vermogen | 15,5% |
| Met hefboom en volledig gebruik eigen vermogen | |
| Aankoop vastgoed | €1.600.000 |
| Inbreng eigen vermogen 100% | €400.000 |
| Financiering | €1.200.000 |
| Rentekosten per jaar 6% | €72.000 |
| Huurinkomsten per jaar | €134.000 |
| Cashflow per jaar | €62.000 |
| Rendement op eigen vermogen | 15,5% |
Meer cashflow genereren
Door gebruik te maken van een verhuurhypotheek, kun je als belegger focus aanbrengen op cashflow. Door te zorgen voor een stabiel inkomen uit verhuur welke de hypotheeklasten (ruimschoots) dekt, kan er een positieve cashflow ontstaan. Door het eigen geld maximaal te laten renderen, kan deze stroom met positieve cashflow snel oplopen.
Natuurlijk is deze cashflow er ook zonder hypotheek, maar dan zijn de mogelijkheden om de cashflow op te schalen zeer beperkt. Tevens, doordat er iedere maand wordt afgelost op de hypotheek, neemt de schuldenlast op termijn af en ontstaat er weer meer financieringsruimte.
Belastingvoordelen
Bezit wordt (fors) belast in Nederland, maar wanneer er een schuld tegenover dit bezit staat (bijvoorbeeld in de vorm van een hypotheek) kan het netto bedrag aan bezittingen flink naar beneden worden gesteld waarmee de belastingdruk ook wordt verlaagd.
Optimale benutting kapitaalgroei
U koopt en financiert het vastgoed op het moment van aankoop. Echter, doordat het zeer aannemelijk is dat de waarde van het pand over de jaren toeneemt, ontstaat er overwaarde. Deze overwaarde geeft weer extra financieringsruimte én mogelijkheden om nog sneller uit te breiden.
Let op: de waarde van het vastgoed kan ook dalen!
Aanbieders verhuurhypotheek
Verhuurhypotheken vergelijken
Wil je een goed vergelijk kunnen maken van alle mogelijkheden voor een verhuurhypotheek? Vraag dan een gratis vergelijking aan! Domicus werkt samen met alle financiers die verhuurhypotheken aanbieden en vinden gemakkelijk de beste deal voor jou!
De meeste grootbanken in Nederland bieden naast gewone hypotheken ook verhuurhypotheken aan voor hun klanten. Let er echter wel op dat dit type hypotheek significant anders is dan een gewone hypotheek en dat het vaak om maatwerk gaat. Afhankelijk van de situatie is het soms verstandig om verder te kijken naar gespecialiseerde aanbieders.
Hieronder alle aanbieders van verhuurhypotheken in Nederland:
Grootbanken met verhuurhypotheek
Verhuurhypotheek specialisten
Let op: Het maakt nogal verschil wanneer je slechts één of een aantal panden wilt financieren of een portefeuille wilt opbouwen. Voor een paar panden kun je prima terecht bij je huisbank en wordt je als ‘particulier’ gezien. Echter, wanneer je wat serieuzer te werk gaat, wordt je al snel aangemerkt als professionele belegger en kom je bij de specialisten uit. Er is geen vaste regel, maar meestal wordt je als professioneel belegger gezien wanneer je meer dan 4 of 5 panden bezit.
Hypotheekvormen
Er zijn grofweg drie verschillende hypotheekvormen te onderscheiden:
1. Aflossingsvrije Hypotheek
Bij de aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente en geen aflossing tijdens de looptijd. Deze hypotheekvorm heeft hierdoor lage maandlasten, maar aan het einde van de looptijd moet de hele lening ineens worden terugbetaald. Geschikt voor beleggers die focussen op cashflow.
2. Annuïteitenhypotheek
De annuïteitenhypotheek combineert rente en aflossing in vast maandbedrag. Vroeg in de looptijd betaal je meer rente dan aflossing, maar naarmate de schuld afneemt, keert dit om.
3. Lineaire Hypotheek
Met een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af, waardoor je schuld en dus de rente die je betaalt, steeds verder afneemt. De maandlasten dalen over tijd. Dit is vooral aantrekkelijk voor beleggers die hun schuld snel willen afbouwen.
Aandachtspunten verhuurhypotheek
Waarde in verhuurde staat
Belangrijk om te weten is dat financiers rekenen met een ‘waarde in verhuurde staat’. Deze waarde is altijd lager dan de ‘leegwaarde’ of ‘marktwaarde’. Een woning waar huurders inzitten wordt simpelweg lager gewaardeerd. Daarom kiezen beleggers er vaak voor uitponden bij een eventuele verkoop.
Dit komt door twee redenen: enerzijds door de markt. Het overgrote deel van de woningzoekers is op zoek naar een woning om zelf in te wonen. Een woning waar al huurders inzitten is dus minder interessant. En anderzijds omdat dat huurders wettelijke bescherming genieten en niet zomaar hun woonruimte hoeven te verlaten. Een nieuwe eigenaar die een verhuurd pand koopt, dient het lopende huurcontract en de rechten van de huurders te respecteren.
Extra zekerheden
Geldverstrekkers kunnen extra zekerheden eisen bij het verstrekken van een beleggingshypotheek. Dit kan bijvoorbeeld een hogere eigen inbreng of aanvullende garanties omvatten. Sowieso is het niet mogelijk om het beleggingsvastgoed voor 100% te financieren zoals bij de eigen woning. De zogenaamde Loan To Value (LTV) bij verhuurhypotheken ligt op maximaal 80 tot 85%.
Let dus op: deze LTV geldt dus over de waarde in verhuurde staat! Hierdoor ontstaat er mogelijk een groter ‘gat’ tussen de werkelijke verkrijgingswaarde en de hoogte van de hypotheek die kan worden verkregen.
Hogere rente
In tegenstelling tot een reguliere hypotheek voor de eigen woning, ligt de rente van een verhuurhypotheek over het algemeen hoger. Dit komt omdat de bank het risico van het verhuren van een woning hoger inschat dan wanneer de hypotheeknemer zelf in de woning gaat wonen.
Rentevaste periode
Ook hier zien we een verschil met de reguliere hypotheek: hier kan de rente vaak voor langere periode worden vastgezet, tot wel 30 jaar. Bij verhuurhypotheken is deze periode vaak veel korter, tussen de 5 en 10 jaar. Dit kan een kans zijn, maar het is ook een risico. Een lagere rente na de rentevaste periode betekent lagere kosten. Een hogere rente, betekent hogere kosten (en dus een lager rendement).
Wel of niet aflossen?
De beslissing om wel of niet af te lossen op de beleggingshypotheek hangt af van de financiële strategie en doelstellingen van de investeerder. Sommige investeerders kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek om de maandelijkse kosten te minimaliseren en het rendement te maximaliseren, terwijl anderen de voorkeur geven aan aflossen om het risico te verminderen.
Wel aflossen betekent dat het risico wordt afgebouwd, maar ook dat er op termijn weer meer financieringsruimte ontstaat.
Niet aflossen betekent sowieso dat het volledige hypotheekbedrag openstaat na het einde van de looptijd. In dat geval zal er (tijdig!) gezocht moeten worden naar een herfinanciering.
Leegstand
Leegstand vormt een aanzienlijk risico voor vastgoedbeleggers. Perioden zonder huurinkomsten kunnen de cashflow negatief beïnvloeden en het vermogen om de hypotheeklasten te dekken onder druk zetten. Het is cruciaal om een buffer te hebben voor mogelijke leegstand.
Huurdersbescherming
Nederland kent een verregaande huurdersbescherming. In het kort komt het erop neer dat een verhuurder zijn huurders er niet zomaar uit kan zetten. Zelfs wanneer de huurder de huurovereenkomst schendt of de huur niet betaalt. Wanneer de verhuurder de huurder er, om wat voor reden dan ook, uit wil zetten, dit kan resulteren in lange en kostbare juridische processen.
Beperking op huurverhoging
Verhuurders kunnen niet zomaar en onbeperkt de huurprijs verhogen. Dit is gebonden aan regels die een maximale huurprijsverhoging voorschrijven.
In tijden van hoge inflatie, kan dit betekenen dat de kosten voor de verhuurder sneller oplopen dan de opbrengsten, met verlies van rendement als gevolg. Dit is zeker risicovol wanneer de rentevaste periode afloopt en de nieuwe te verwachten rente van de verhuurhypotheek een stuk hoger ligt.
Onverwachte kosten
Naast de reguliere kosten zoals onderhoud en beheer, kunnen er onverwachte kosten optreden, zoals spoedreparaties of juridische kosten bij geschillen met huurders. Deze kosten kunnen het rendement van de investering negatief beïnvloeden. Het is aan te raden om hiervoor een percentage op te nemen in de rendementsberekeningen.
Waardedaling
Alhoewel dit bij vastgoed niet vaak voorkomt, kan de onderliggende waarde van de woning ook dalen. Wanneer de bank ziet dat onderliggende vastgoedwaarde is gedaald, kan het voorkomen dat ze hiervoor extra zekerheden verlangen. Dit doen ze door een zogenaamde ‘margin call’. In dat geval zal de hypotheeknemer extra zekerheden moeten gaan verstrekken.
Ook al lijken vastgoedprijzen altijd te stijgen, ze kunnen wel degelijk dalen. Denk maar eens aan de kredietcrisis in 2008/2009. Had je destijds een financiering van 80 tot 90% op de waarde, dan kon het zomaar zijn dat je belegging ‘onder water’ stond, met alle vervelende gevolgen van dien… Hou hier rekening mee bij het inschatten van je risico bij het aangaan van een verhuurhypotheek.
Tot slot
Zoals aangegeven is een verhuurhypotheek bijna altijd maatwerk en loont het om je goed te verdiepen in de verschillende mogelijkheden. Met deze informatie heb je in ieder geval meer kennis in huis om voor jouw situatie de beste keuze te maken. Luister niet alleen naar je financieel adviseur of de bankmedewerker, maar kijk vooral goed rond voordat je een hypotheek aangaat. Je zit er namelijk voor lange tijd aan vast…
