Veel vastgoedbeleggers gaan eerst op zoek naar een geschikt pand en daarna naar een geschikte financiering. In dit artikel willen we graag uitleggen welke mogelijkheden er zijn om vastgoed te financieren en daarbij waarom het belangrijk is om eerst na te denken over de financiering voordat je het droompand gevonden hebt.
Na het lezen van dit artikel weet je:
- Welke vormen van vastgoedfinanciering er zijn.
- Wat het voordeel is van een verhuurhypotheek.
- Waarom crowdfunding als vastgoedfinanciering populair is.
- Waar je op moet letten bij een Joint Venture.
Inhoudsopgave
Waarom vastgoed financieren?
Financiering is cruciaal bij een vastgoedbelegging. Een vastgoed financiering kan de hefboom creëren die het mogelijk maakt om je portefeuille op te bouwen en uit te breiden. De verkeerde financiering kan er ook voor zorgen dat je op een gegeven moment vastloopt. In dit artikel verkennen we alle financieringsmogelijkheden voor vastgoedbeleggers. Dit loopt uiteen van traditionele hypothecaire leningen tot meer innovatieve opties zoals crowdfunding. Van elke financieringsmogelijkheid bespreken we de kenmerken, de voordelen en de mogelijke nadelen. Als je de verschillende financieringsmogelijkheden goed begrijpt kan je ook voor jouw financiële situatie de juiste keuze maken.
Hypothecaire lening
De meest gebruikte financieringsvorm is de hypothecaire lening (in de volksmond ‘hypotheek’ genoemd). Dit is een leenvorm waarbij het vastgoed als onderpand gebruikt wordt. Dit betekent dat als de lener (de hypotheekgéver) niet meer in staat is om de hypotheek terug te betalen, de financier (de hypotheeknémer) het recht heeft om het vastgoed in beslag te nemen.
De belangrijkste eigenschap en meteen het grootste voordeel van hypothecaire leningen is de relatief lage rente. Dit komt doordat het onderpand het risico voor de financierder vermindert. De bekendste hypotheken worden verstrekt door banken en verzekeringsmaatschappijen en ze verschijnen in vele vormen. Voor een vastgoedbelegger zal het vaak gaan om een verhuurhypotheek of een investeringshypotheek.
Bij het aanvragen van een hypothecaire lening doorloop je een aantal stappen. Het begint met de aanvraag bij de financierende instantie. Indien deze geïnteresseerd is om een lening te verstrekken moet er vaak eerst een taxatie gedaan worden. Op basis van deze taxatie kan de financierder inschatten wat de waarde van het onderpand van de hypotheek is. Pas als dit proces afgerond heeft en aan alle voorwaarden voldaan wordt kan de hypotheek afgesloten worden.
Er zitten grote verschillen in de voorwaarden van hypotheken. Om te beginnen is er variatie in de looptijd van de lening. Dit varieert meestal tussen de 5 en de 30 jaar. De looptijd heeft in grote mate invloed op de maandelijkse aflossing die betaald moet worden.
Naast de looptijd zijn er verschillende rentetarieven. De rentetarieven kun je voor een aantal jaren vastzetten. Je betaalt een opslag om rente langer vast te zetten. Tegelijkertijd beperk je het risico op stijgende rente als de hypotheekrente voor langere termijn vastgezet wordt.
Een andere factor die de hoogte van de rente bepaalt is de ‘Loan-to-Value’ of LTV van een hypotheek. Dit is een formule waarbij gekeken wordt hoe hoog de lening is ten opzichte van de waarde van het pand. Een lagere LTV zorgt ook voor een lager risico voor de hypotheekverstrekker. Voor een hypothecaire lening met een hoge LTV wordt vaak een risico-opslag op het rentepercentage toegepast. In tegenstelling tot gewone hypotheken is de maximale LTV bij verhuurhypotheken 80 tot 85% op basis van de waarde in verhuurde staat.
Tenslotte hebben hypotheken nog verschillende mogelijkheden tot aflossen. De meest voorkomende vormen zijn de lineaire en de annuïtaire hypotheek. Bij een lineaire hypotheek betaal je gedurende de gehele looptijd dezelfde aflossing op een lening. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je de eerste jaren vooral rente en wordt er pas later meer van de lening afgelost. Bij een linaire hypotheek los je sneller af waardoor je maandbedrag steeds lager wordt. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand ongeveer hetzelfde maandbedrag voor de gehele looptijd.
Aanbieders verhuurhypotheken
Hieronder een overzicht van alle aanbieders van verhuurhypotheken:
Verhuurhypotheken bij Grootbanken
Verhuurhypotheken bij Specialisten
Let op: ook betaal je afsluitkosten of advieskosten bij het aangaan van een hypotheek. Vergeet deze niet mee te nemen wanneer je gaat rekenen met vastgoed.
Verhuurhypotheken vergelijken
Ben jij op zoek naar financiering voor je volgende beleggingspand of wil je een bestaande portefeuille (her)financieren? Vraag dan een gratis verhuurhypotheek vergelijking aan! Domicus werkt samen met alle financiers die verhuurhypotheken aanbieden en helpen jou beste oplossing te vinden!
Vastgoed financieren met Crowdfunding
Vastgoed financieren via crowdfunding is populair. Crowdfunding is een financieringsmethode die de afgelopen jaren wereldwijd een vlucht heeft genomen. Ook in Nederland is dit erg populair in de vastgoedsector. Deze alternatieve financieringsmethode helpt vastgoedbedrijven en individuele vastgoedinvesteerders om geld in te zamelen voor vastgoedprojecten. Hierbij worden er bij een groot aantal investeerders kleine bedragen opgehaald wat uiteindelijk zorgt voor kapitaal om vastgoed aan te kopen of te ontwikkelen. Door de lage spaarrente van de afgelopen jaren staan beleggers vaak in de rij om geld te verstrekken tegen een, in vergelijking tot spaargeld, aantrekkelijke rentevergoeding.
Crowdfunding wordt vaak gedaan via online platforms. Crowdfunding platforms zijn de websites waar je de details van je vastgoedproject kan presenteren aan beleggers. Beleggers hebben vervolgens de mogelijkheid om jouw casus te bekijken en indien geïnteresseerd direct geld in te leggen. In tegenstelling tot traditionele financieringsmethoden waarbij er één grote geldschieter is, wordt het hier mogelijk om vele investeerders met kleine bedragen bij te laten dragen aan het project. Op deze manier wordt het risico ook verdeeld over alle geldschieters en zijn hier mogelijkheden om financieringen te krijgen die via een bank niet mogelijk zijn. De rente die de lener betaald ligt meestal hoger dan bij een reguliere bank. Vanuit deze rente worden de investeerders betaald en het crowdfundplatform verdiend ook aan elke transactie.
Crowdfunding financiering bestaat in verschillende vormen. In sommige gevallen is het echt een alternatief voor een reguliere hypotheek. Hierbij ontvangen investeerders opbrengsten op basis van een vastgestelde rente. In sommige constructies kunnen de investeerders ook een deel van de opbrengst, zoals ontvangen huurpenningen of winst bij verkoop van het vastgoedproject.
Het belangrijkste voordeel voor partijen op zoek naar financiering is de hogere risico bereidheid bij crowdfunding. Dit betekent dat er bijvoorbeeld een hogere LTV mogelijk is. Het voordeel voor investeerders is dat zij eenvoudig diversificatie toe te passen door te investeren met kleine bedragen in veel verschillende vastgoedprojecten. Daarbij maakt het ook mogelijk voor particuliere beleggers om te investeren in vastgoed zonder een volledig object hoeven te kopen.
De nadelen van crowdfunding voor partijen op zoek naar financiering zijn de hogere rentelasten. Dit heeft invloed op het uiteindelijke rendement. Voor beleggers is het belangrijkste nadeel het risico op het projectfalen. Het is daarom aan te raden om de risico’s goed af te wegen tegen de voordelen en grondig onderzoek te doen voordat je in een project investeert.
Vastgoed financieren met Private leningen
Naast hypothecaire leningen en crowdfunding spelen private leningen een hele grote rol in de vastgoedwereld. Mede door de kritische houding van grootbanken is de inzet van OPM (Other People’s Money) cruciaal voor vastgoedfinancieringen. Het is een alternatieve manier om zonder bank vastgoed aan te kopen of te ontwikkelen. Private leningen zijn leningen van individuen, bedrijven of andere groepen personen die willen investeren door middel van leningen. Het vastgoed financieren tussen twee partijen wordt hierbij ook wel een P2P leningen genoemd.
Een populair platform voor P2P leningen is Mogelijk.nl. Domicus heeft een nauwe samenwerking met Mogelijk en wij kunnen je helpen om een succesvolle aanvraag bij Mogelijk in te dienen. Hierbij kijken we tegelijk ook naar overige financieringsmogelijkheden en maak je zelf de beslissing waar in zee te gaan. Vul dit formulier in om vrijblijvend meer informatie te ontvangen.
Je kunt hierbij denken aan het lenen van geld van familie, zakenpartners of andere personen met veel vermogen. Private investeerders hebben vaak meer ruimte voor flexibiliteit en maatwerk in vergelijking tot banken. Ze hebben verschillende motieven om het geld uit te lenen en zitten minder vast aan procedures of beperkende voorwaarden. Daarbij kan het zo zijn dat een private investeerder meer betrokken is bij het vastgoedproject. Hierdoor kan een private investeerder een grotere rol hebben dan alleen een geldverstrekker.
Private leningen worden ook wel ‘onderhandse leningen’ genoemd. Een belangrijk verschil met hypotheken is dat het aan te kopen onroerend goed niet altijd onderpand is van de lening. Soms staat iemand persoonlijk garant in plaats van het aan te kopen vastgoed. Als nadeel hierbij zie je hier vaak een hogere rente en een gebrek aan regelgeving of toezicht van externe partijen. Ook voor private leningen zijn er tegenwoordig online platformen die vraag en aanbod bij elkaar brengen. Dus heb je geen rijke neef of oom en wil je ook niet een uitgebreide crowdfunding campagne draaien? Verdiep je dan in de wereld van Peer-to-Peer (P2P) leenplatformen. Hierbij worden vragers en aanbieders van geld bij elkaar gebracht zonder tussenkomst van een bank.
Bij een private lening is het van belang om goede afspraken te maken. Het is belangrijk voor zowel leninggevers als leningnemers om duidelijk te communiceren en transparantie te geven over de overeenkomsten. Hierbij gaat het niet alleen over de betalingsschema’s en de rentetarieven maar ook over de risico’s en de mogelijke gevolgen. Laat je als geldverstrekker en leningnemer bij een private lening altijd adviseren over de mogelijke fiscale gevolgen van een private geldlening.
Joint Ventures en andere samenwerkingsverbanden
Naast de eerder genoemde financieringsvormen zien we ook veel samenwerkingsverbanden om vastgoed aan te kopen of te ontwikkelen. Het belangrijkste verschil ten opzichte van een private lening is dat hierbij de middelen gebundeld worden om een gemeenschappelijk vastgoedproject te financieren. Deze samenwerkingsverbanden kunnen verschillende vormen hebben.
Het meest voorkomende zijn partnerships waarbij de deelnemende partijen elk een gelijk aandeel hebben in zowel de investering als de winst. Soms zijn er ook onevenredige samenwerkingen waarbij op basis van expertise en kapitaalinbreng de compensatie wordt vastgesteld. Overgewaaid uit het Engels worden deze samenwerkingen Joint Ventures (JV’s) genoemd. Het belangrijkste voordeel van JV’s is dat de risico’s gespreid worden en dat er op een slimme manier ervaring én geld met elkaar gedeeld kan worden.
Net als bij private leningen is het bij JV’s belangrijk om duidelijke afspraken met elkaar te maken. Dit gaat niet alleen over de inbreng en de verdeelsleutel van verwachte opbrengsten. Denk ook na over verschillende exit strategieën en hoe om te gaan met veranderende marktomstandigheden. Het is verstandig om juridisch en fiscaal advies in te winnen om de structuur op een zo efficiënt en effectief mogelijke wijze op te zetten. Indien dit goed opgezet wordt kan een joint venture helpen de synergie optimaal te benutten en met een gedeeld risico een vastgoedobject aan te kopen.
