De Waardering Onroerende Zaken, beter bekend als de WOZ-waarde, bepaalt de grondslag van verschillende belastingheffingen voor vastgoedeigenaren. De geschatte waarde van onroerend goed op 1 januari van het voorgaande jaar heeft invloed op de hoogte van belastingen zoals eigenwoningforfait, onroerendezaakbelasting en waterschapsbelasting. Het is belangrijk te begrijpen dat een te hoge WOZ-waarde meer is dan alleen een administratieve nuance. Het heeft directe financiële impact op elke woningbezitter of vastgoedbelegger. Een accurate WOZ-waarde vermijdt onnodige belastingen.
Na het lezen van dit artikel weet je:
- Wat de WOZ-waarde is en hoe deze tot stand komt.
- Welke problemen er kunnen ontstaan bij het vaststellen van de WOZ-waarde.
- Wat de gevolgen zijn van een te hoge WOZ-waarde
- Hoe je bezwaar kunt maken tegen de WOZ-waarde.
In dit artikel vertel ik je wat de WOZ-waarde is, hoe deze tot stand komt en waar de WOZ-waarde voor gebruikt wordt. Daarnaast leg ik uit wanneer je als woningeigenaar of vastgoedbelegger bezwaar kunt maken en op welke manier je dit het beste aan kan pakken.
Inhoudsopgave
Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?
Veel huiseigenaren en vastgoedbeleggers zien van de WOZ-waarde alleen een getalletje: de vastgestelde hoogte van de WOZ-waarde. Maar voordat deze bekend gemaakt wordt is er een proces aan vooraf gegaan. Om te beginnen is het goed om te begrijpen dat de WOZ-waarde de geschatte waarde van een woning op 1 januari van het voorgaande jaar is.
Het gaat om een momentopname waarbij niet alleen naar de fysieke kenmerken van een woning gekeken wordt, maar ook rekening gehouden wordt met andere factoren die de waarde beïnvloeden. Je kan hierbij denken aan de locatie, oppervlakte en de staat van onderhoud van de woning. Belangrijk om te realiseren dat de WOZ-waarde niet gelijk staat aan de actuele marktwaarde of verkoopprijs op het moment van taxatie.
Gemeenten van Nederland spelen een sleutelrol bij het vaststellen van de WOZ-waarde. Ieder jaar voeren zij taxaties uit waarbij een taxateur de woning op verschillende factoren beoordeelt. Bij deze taxatie worden veel datapunten gebruikt en in een computermodel gegoten. Je kan hierbij denken aan taxaties van vergelijkbare woningen, woningen die rondom de peildatum verkocht zijn, ligging en oppervlakte van woningen. Op basis hiervan wordt een schatting gemaakt van de waarde van een woning. Het is hierbij belangrijk te beseffen dat dit voor alle woningen in Nederland gedaan moet worden. Dit zorgt er automatisch voor dat deze schattingen niet altijd de specifieke kenmerken van jouw woning weerspiegelen. Je kan hierbij bijvoorbeeld denken aan achterstallig onderhoud of gebrek aan isolatie.
Naast de gemeente is er ook een onafhankelijke instantie die de WOZ-waarden controleert. De zogenaamde Waarderingskamer moet toezicht houden op de uitvoering van de Wet WOZ. Deze controleren met name of de gemeenten de juiste procedures volgen en of de vastgestelde WOZ-waarden redelijk en rechtvaardig zijn. Het is de bedoeling dat dit een vangnet is om de consistentie en integriteit van het gehele proces te waarborgen en daarmee de belangen van vastgoedbeleggers en huiseigenaren te beschermen.
Welke factoren bepalen de WOZ-waarde?
De rekenmodellen om een WOZ-waarde te bepalen worden bepaald aan de hand van de volgende factoren:
- het woningtype
- de grootte van de woning (m2)
- de grootte van de kavel (m2)
- het bouwjaar
- de locatie en buurt
- de staat van onderhoud
De gemeente houdt deze kenmerken in de gaten en past deze aan wanneer zij dit nodig achten. De data kan worden aangepast door:
- vergelijking van luchtfoto’s om eventuele wijzigingen te signaleren
- visuele inspectie door actieve signalering door ambtenaren
- vergelijking van te koop staande en recent verkochte woningen
- wanneer een woning van eigenaar wisselt krijgt de nieuwe eigenaar een uitgebreide vragenlijst over de woning en eventuele woningverbeteringen
- controle van gegevens van het Kadaster
Inzicht in de WOZ-waarde
Nu we een begrip hebben van wat de WOZ-waarde is en hoe deze bepaald wordt leg ik graag meer uit hoe je inzicht krijgt in WOZ-waardes. Het is altijd handig om verder te kijken naar naar de waardes van soortgelijke woningen zoals die van je buren. De makkelijkste tool hiervoor is het WOZ-waardeloket. Het WOZ-waardeloket geeft iedereen toegang tot de WOZ-waarde van elke woning in Nederland. Deze website is gratis toegankelijk en geeft je de mogelijkheid om op adres en kaart te zoeken. Dit is een erg handig middel om vergelijkbare woningen in de buurt te bekijken.
Om misbruik te voorkomen zit er een bepaalde limiet aan het aantal woningen dat je per uur kan raadplegen. Het WOZ-waardeloket is een zeer waardevol hulpmiddel om een eerste indruk te krijgen van de relatieve positie van je eigen woning in de vastgoedmarkt.
Naast het WOZ-waardeloket is het ook mogelijk om een taxatieverslag op te vragen bij de gemeente. Een taxatieverslag geeft een gedetailleerde onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde. Je krijgt hiermee dieper inzicht in de gebruikte vergelijkingsmethode van de gemeente en welke andere woningen hebben bijgedragen aan de waardebepaling van jouw woning. Dit is een zeer nuttig document om te kunnen beoordelen of de toegepaste vergelijkingen recht doen aan de unieke kenmerken van jouw woning.
Problemen en fouten bij WOZ-waardebepaling
Doordat het bepalen van de WOZ-waarde een grotendeels geautomatiseerd proces is en gemeenten vaak weinig middelen hebben om alles exact in kaart te brengen, gaat er regelmatig iets mis bij het vaststellen van de waarde.
Het is belangrijk dat vastgoedbezitters zich bewust zijn van de valkuilen om uiteindelijk een onzorgvuldige waardebepaling te voorkomen. Dit kan immers leiden tot aanzienlijke financiële consequenties voor vastgoedbezitters. Hieronder bespreek ik vier veel voorkomende fouten bij het bepalen van de WOZ waarde.
Foutieve object afbakening
Een regelmatig voorkomende fout is de objectafbakening door gemeenten. Het kan soms voorkomen dat onterecht te veel vierkante meters aan een woning worden toegerekend. De vierkante meters zijn een belangrijke factor in het waarderingsmodel wat uiteindelijk zal zorgen tot een hogere WOZ-waarde en hogere belastingen. Het is daarom belangrijk dat je de objectafbakening controleert en indien nodig bezwaar maakt.
Achterstallig onderhoud
Achterstallig onderhoud van een woning heeft invloed op de waarde van een woning. Staat jouw woning in een wijk met gemoderniseerde en verduurzaamde huizen dan wordt de waarde wellicht te hoog geschat. Indien jouw woning geen dubbelglas, een eenvoudige badkamer of een keuken ouder dan 15 jaar heeft, dan is het belangrijk dat de taxateur hiervan op de hoogte is. Bij de berekening van de WOZ wordt gekeken naar het gemiddelde en daarom zijn alle waarde verminderende afwijkingen van de norm belangrijk om mee te nemen.
Een etage als opslag
Een ander voorbeeld is een vliering of aparte verdieping die gebruikt wordt als opslagruimte zonder meerwaarde voor een pand. Bij de waardebepaling worden verdiepingen die louter gebruikt kunnen worden als opslag soms als woonruimte meegerekend waardoor de WOZ-waarde mogelijk te hoog wordt ingeschat. Woningeigenaren moeten ervoor zorgen dat het gebruik van elke verdieping correct wordt meegenomen in de taxatie, zodat je uiteindelijk een eerlijke weerspiegeling krijgt van de waarde van het vastgoed.
Onvoldoende rekening houden met leegstand
Op bepaalde plekken van Nederland is er steeds vaker sprake van leegstand van panden. Naarmate ergens vaker leegstand is zou de WOZ-waarde ook lager moeten zijn. Toch lijkt het er op dat sommige gemeenten hiermee onvoldoende rekening houden bij de WOZ-waardebepaling. Dit kan zorgen tot een onnodig hoge belastingdruk voor eigenaren en gebruikers van panden. Het is daarom extra belangrijk om leegstand kenbaar te maken bij de gemeente om tot een eerlijke waardebepaling te komen.
Gevolgen van een te hoge WOZ-waarde
Een te hoge WOZ-waarde heeft niet alleen gevolgen voor je belastingaanslag. Een te hoge WOZ-waarde kan een kettingreactie veroorzaken die op meer plekken negatief doorwerkt. De WOZ-waarde is namelijk de hoeksteen voor diverse belastingen die vastgoedbezitters moeten afdragen. Je kan hierbij denken aan het eigenwoningforfait, onroerendezaakbelasting, waterschapsbelasting en de verhuurdersheffing. Een te hoge WOZ-waarde zorgt ervoor dat je onnodig veel betaalt voor al deze genoemde belastingen.
Naast de gevolgen voor belastingen heeft een onjuiste WOZ-waarde mogelijk ook invloed op de hoogte van de huurprijs. Dit is van toepassing voor woningen die onder het woningwaarderingsstelsel (WWS) vallen. Hierbij heeft de WOZ-waarde invloed op de maximaal redelijke huurprijs die gevraagd mag worden gebaseerd op de WWS punten. De gevolgen van een verkeerde WOZ-waarde raken op diverse manieren de portemonnee van vastgoedbezitters of huurders en kunnen een financieel domino-effect veroorzaken.
Hoeveel scheelt het als mijn WOZ-waarde lager is?
Een lagere WOZ-waarde betekent in de regel lagere kosten voor de woningeigenaar. Hieronder een schatting van een een situatie waarin de WOZ-waarde €30.000,- lager uitkomt dan geschat door de gemeente:
- Lagere Onroerende Zaak Belasting (OZB): tussen de €15 en €85 minder aan OZB per jaar, afhankelijk van de gemeente.
- Lagere watersysteemheffing: tussen de €5 en €25 minder heffing, afhankelijk van het waterschap.
- Lager eigenwoningforfait: €225 lagere ‘bijtelling’ in Box 1 bij je belastingaangifte. Let op: dit geldt alleen als er nog een hypotheek op de woning zit.
- Voor werkenden minder inkomstenbelasting:
- €90 minder inkomstenbelasting in de schijf (inkomens tot ca. €75.000)
- €117 in de schijf (inkomens boven de ca. €75.000)
- Voor AOW’ers minder inkomstenbelasting:
- €50 bij een inkomen lager dan €40.000
- €90 bij een inkomen tussen de €40.000 en ca. €75.000
- €117 bij inkomens hoger dan ca. €75.000
- Erfbelasting: deze wordt vaak vergeten, maar wanneer kinderen een woning erven van hun houders betalen ze 10 of 20% erfbelasting over de WOZ-waarde van de woning. Een €30.000 lagere WOZ-waarde levert dan een aanzienlijke besparing op van €3.000 of €6.000 op de erfbelasting.
Hoe weet ik of mijn WOZ-waarde te hoog is?
In de voorgaande paragrafen heb ik uitgelegd wat de WOZ-waarde is, hoe deze bepaald wordt en wat de mogelijke gevolgen zijn van een te hoog ingeschatte WOZ-waarde. Maar nu vraag je je vast af: is mijn WOZ-waarde te hoog? Ik leg graag wat meer uit over de criteria en methoden die je kunnen helpen beoordelen of de WOZ-waarde te hoog is geschat en daarmee of bezwaar maken zinvol is.
Om een goede beoordeling te maken of de WOZ-waarde te hoog is ingeschat kan je de volgende stappen nemen:
- Taxatieverslag opvragen
Vraag het taxatieverslag van de woning op bij de gemeente. Zoals eerder besproken geeft dit verslag inzicht in de gebruikte vergelijkingsmethoden van de taxateur. Dit rapport kan je helpen beoordelen of er een eerlijke vergelijking is gemaakt. Zijn de woningen daadwerkelijk vergelijkbaar? Zo nee, dan kan het zinvol zijn om bezwaar te maken.
- Beter een goede buur dan een verre vriend
Informeer bij de buren en vergelijk de WOZ-waarde. Als je een WhatsApp groep met de straat hebt kan je ervoor kiezen om iedereen de geschatte WOZ-waarde te laten delen. Als de WOZ-waarde van de buren aanzienlijk lager is, kan het goed zijn dat jouw WOZ-waarde te hoog is ingeschat.
- Raadpleeg het WOZ-waardeloket
Het WOZ-waardeloket is publiekelijk toegankelijk. Zoek vergelijkbare panden in de omgeving en bekijk de WOZ-waardes online. Als je het lastig vindt om het te bespreken met de buren, dan kan je hier zelf de WOZ-waardes opzoeken.
- Raadpleeg het Kadaster
Het is mogelijk om gegevens op te vragen bij het Kadaster. De Kadaster heeft bijvoorbeeld een koopsominformatie rapport waarmee je de verkoopprijs van verkochte huizen in een postcodegebied kan opvragen. Het Kadaster rekent hiervoor een kleine vergoeding maar dit geeft direct inzicht in de daadwerkelijke prijzen waarvoor woningen verkocht zijn in de omgeving. Het rapport van het kadaster bevat postcode, huisnummer, datum van verkoop, verkoopprijs en oppervlakte van het perceel waar de woning op staat. Met deze kenmerken kan je een goede vergelijking maken met jouw woning.
- Raadpleeg een taxateur
Een vijfde optie zou kunnen zijn het raadplegen van een professionele taxateur of vastgoedexpert. Je kan deze professionals vragen om de WOZ-waarde te beoordelen met hun kennis en ervaring.
Let op: een professionele taxatie kost vaak honderden euro’s en je moet je altijd afvragen of je dit uiteindelijk terugverdient met belastingbesparingen.
Heb je een of meerdere van de bovenstaande methoden uitgevoerd en kom je tot de conclusie dat de WOZ-waarde te hoog is geschat. Maak dan altijd bezwaar! In de volgende paragraaf leg ik meer uit over de bezwaarprocedure en hoe je dit kan aanpakken.
Bezwaar maken WOZ-waarde
Nu je hebt besloten om bezwaar te maken tegen de mogelijk te hoge WOZ-waarde is het belangrijk om de juiste procedure te doorlopen. Om te beginnen is het van belang om het bezwaar tijdig in te dienen. Over het algemeen is de bezwaartermijn zes weken na de vermelde datum op de WOZ-beschikking. De meeste mensen ontvangen de inschatting van de WOZ-waarde ergens in februari, wat betekent dat vanaf dat moment direct de 6 weken beginnen te lopen. Zorg dat je deze deadline niet mist.
Het is belangrijk om je bezwaar schriftelijk bij de gemeente in te dienen. Formuleer in een duidelijke brief waarom de schatting verkeerd zou zijn. Je kan hierbij verwijzen naar alle denkbare relevante informatie zoals het eerder genoemde taxatieverslag, de Kadastergegevens en informatie uit het WOZ-waardeloket. Geef aan waar de taxatie tekortschiet of welke soortgelijk panden een lagere WOZ-waarde hebben.
Beperk je bezwaar vooral niet tot alleen deze algemene informatiebronnen. Jij kent je eigen woning het beste en kan bijvoorbeeld ook informatie delen over de staat van onderhoud, de leeftijd van de keuken en de badkamer. Geef aan hoe jouw woning afwijkt van de referentiepanden door bijvoorbeeld uit te lichten dat er geen modernisering heeft plaatsgevonden of nog steeds enkel glas gebruikt wordt. Door foto’s bij te sluiten wordt het bezwaar nog krachtiger. Denk hierbij aan een foto van de keuken of indien van toepassing een foto van scheuren in de muren of afbladderend schilderwerk.
WOZ bezwaar maken via externe bedrijven
De laatste jaren is er een enorme stijging aan bezwaarservicebedrijven. Deze externe bedrijven bieden de mogelijkheid om “gratis” bezwaar te maken tegen een te hoge WOZ-waarde. Alhoewel deze bedrijven geen kosten in rekening brengen bij een succesvol bezwaar, ontvangen ze wel een hoge vergoeding van de gemeente. De gemeenten zijn veel geld kwijt aan het uitkeren van deze vergoedingen en worden uiteindelijk weer verhaald op belastingbetalers.
Ons advies zou zijn om eerst zelf bezwaar aan te tekenen. Het proces is zoals je kan lezen erg eenvoudig en voorkomt onnodige kosten voor de gemeenschap. Indien nodig kan je in een later stadium altijd nog externe hulp inschakelen. Doordat je zelf je woning het beste kent, zien we vaak dat de succesratio van individuele bezwaren hoger is dan die van externe bedrijven.
Als je het bezwaarproces als complex ervaart, schroom dan niet om de gemeente om hulp te vragen. Vaak is er een speciaal telefoonnummer of emailadres waar je terecht kan met alle vragen rondom de bezwaarprocedure. Gemeenten bieden extra ondersteuning en verduidelijking over hoe het bezwaar effectief in te dienen.
Voorbeeldbrief WOZ Bezwaarschrift
Zoals je kunt lezen is de WOZ-waarde meer dan een statistisch getalletje. De waarde vormt de basis voor meerdere belastingen en heeft ook invloed op de huurprijs en afschrijving van vastgoedbeleggingen. Met een juiste waardering voorkom je dat je te veel belasting betaalt. Ik moedig alle lezers dan ook aan om proactief je WOZ-waarde te evalueren en, indien nodig, bezwaar aan te tekenen. De analyse en een eventuele bezwaarprocedure kosten een paar uurtjes onderzoek maar de financiële belangen zijn het waard. Om het nog wat makkelijker te maken zal ik hier nog een voorbeeld bezwaarschrift toevoegen.
Wat als je denkt dat de WOZ-waarde juist te laag is?
Tot slot nog een antwoord op de vraag wanneer je denkt dat je WOZ-waarde te laag is. Eigenlijk heeft dit enkel invloed op de situatie waarin je je huis wilt verkopen. Een WOZ-waarde die (veel) lager is dan de marktwaarde of vraagprijs, kan vraagtekens oproepen bij de kopende partij. Ook kan dit invloed hebben op de hoogte van de hypotheekrente en de totale leensom die men kan krijgen. Echter, over het algemeen is een lagere WOZ-waarde vele malen gunstiger voor de woningbezitter dan een hoge. Voor huurwoningen is dit soms anders: dan speelt de WOZ-waarde een rol bij het bepalen van de maximale huurprijs bij woningen die onder het woningwaarderingsstelsel vallen.
Succes!
