Wil jij je huis verkopen met huurder erin? Bij het verkopen van een huis in verhuurde staat gaat het anders dan wanneer er geen huurder in de woning zit. Dit komt doordat een huurder in Nederland goed beschermt wordt. Deze huurbescherming heeft wat implicaties bij de verkoop van een woning met een huurder erin. In dit artikel bespreken we de bijzonderheden die spelen bij de verkoop van een verhuurde woning.
Na het lezen van dit artikel weet je:
- Of je een huis kan verkopen met een huurder erin.
- Wat de rechten van een huurder zijn bij verkoop van de woning.
- Waarom een woning in verhuurde staat minder waard is.
- Wat manieren zijn om een verhuurde woning te verkopen.
Inhoudsopgave
Kan je een huis verkopen met huurder?
Ja, je kan een huis met huurders erin gewoon verkopen. Hierbij is er geen verschil of huurders een tijdelijk contract hebben of voor onbepaalde tijd huren. Het is wel iets complexer om een woning met huurders te verkopen. Dit komt door de huurbescherming die een huurder in Nederland geniet. Als verkoper ben je verplicht om de huurders tijdig te informeren over de verkoop en moet je de bestaande huurovereenkomst respecteren.
De verkoop van een woning zorgt niet automatisch voor het beëindigen van de huurovereenkomst. Dit betekent dat de koper van de woning de huurovereenkomst overneemt en moet respecteren. De huurder heeft het recht om te blijven wonen onder dezelfde voorwaarden. Deze regels zorgen ervoor dat de verkoopbaarheid van een woning lager is dan bij een woning zonder huurders. Dit heeft gevolgen voor de waarde van het pand, daarover verderop in dit artikel meer.
Rechten van een huurder bij verkoop woning
Wanneer je een verhuurde woning wilt verkopen zijn er een aantal zaken waar je rekening mee moet houden. Het gaat hierbij om de rechten van de huurder bij verkoop van de woning. Eerder gaf ik al aan dat de nieuwe koper van de woning alle verplichtingen van het lopende huurcontract over moet nemen. De huurder behoudt zijn recht op woongenot en de verkoop is geen reden voor een onrechtmatige huurverhoging of beëindiging van de huurovereenkomst.
Hiernaast heeft een huurder ook recht op informatie. De huurder dient tijdig geïnformeerd te worden over de verkoop van de woning en de eventuele veranderingen die hier aan vast zitten. Zoals besproken mogen de voorwaarden niet wijzigen, maar kan het wel voorkomen dat er bezichtigingen mogen plaatsvinden. Een verhuurder heeft niet automatisch het recht om een woning te betreden zonder toestemming. De huurder heeft het recht om een bezichtiging te weigeren, maar alleen als deze niet tijdig aangekondigd wordt en/of op onredelijke tijdstippen plaatsvinden. Een huurder kan de pandeigenaar en potentiële kopers niet eindeloos verbieden de woning te betreden voor een bezichtiging.
Artikel 7:223 BW bepaalt dat een huurder, indien zijn verhuurder tot verkoop wil overgaan, verplicht is om aan belangstellenden gelegenheid te geven tot bezichtiging. Dit houdt volgens de wetsgeschiedenis in dat ook taxateurs of anderen die met of voor een belangstellende optreden, toegelaten dienen te worden.
Bron: Recht.nl
Hoeveel is een woning in verhuurde staat minder waard?
De waarde van een woning in verhuurde staat is lager dan een woning zonder huurders. Dit verschil in waardering tussen woningen wordt ook wel verhuurkorting genoemd. De verhuurkorting is subjectief en afhankelijk van verschillende factoren. Om te beginnen is een verhuurde woning minder waard door de eerder genoemde huurdersbescherming. Dit zorgt ervoor dat de koper van het vastgoed niet vrij is om te beslissen wat er met de woning gebeurt. Theoretisch kan een huurder voor onbepaalde tijd blijven zitten in zijn huurwoning. Daarbij kan het huurcontract beperkingen geven in de hoogte van de huur, wat invloed heeft op de rendementsverwachtingen van een vastgoedbelegger.
Naast de huurdersbescherming is ook de liquiditeit een belangrijke factor. Verhuurde woningen zijn niet aantrekkelijk voor kopers die op zoek zijn naar een woning om zelf in te gaan wonen. Je zal bijvoorbeeld nooit op Funda.nl een woning met huurders erin vinden. Hierdoor is het aantal potentiële kopers beperkt wat zorgt voor een lagere prijs dan de leegwaarde. De potentiële kopers zijn vastgoedbeleggers die kijken naar huurstromen en risico’s, maar niet naar de marktwaarde voor een eindbewoner.
De verhuurkorting van een verhuurde woning is afhankelijk van de locatie, de staat van de woning, de huidige huurstroom en de looptijd van het huurcontract. Wij zien in de praktijk dat de prijs van een woning in verhuurde staat 20% tot 30% lager is dan een woning zonder huurder. Wil je weten wat je woning waard is in verhuurde staat? Klik hier om vrijblijvend een waarde indicatie voor je verhuurde vastgoed te ontvangen.
Manieren om een verhuurde woning te verkopen
Er zijn meerdere strategieën om een verhuurde woning te verkopen. Een van de snelste opties is de woning te verkopen aan een andere investeerder die geïnteresseerd is om de verhuur voort te zetten. Er zijn in Nederland vele investeerders actief die geld willen laten renderen met vastgoed. Doordat de woningen al verhuurd zijn levert dit een directe inkomstenstroom op voor vastgoedbeleggers. Zorg dat je transparant bent over de huurvoorwaarden en schakel eventueel een taxateur in om de waarde van de woning te bepalen.
Domicus heeft een groot netwerk vastgoedbeleggers die altijd op zoek zijn naar vastgoed met (en zonder) huurders. Klik hier om je woning aan te bieden en gemakkelijk te verkopen met de huurders er nog in.
De tweede optie om een huis te verkopen met huurder is te wachten tot het einde van de huurovereenkomst. Indien er sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst dan is het raadzaam om de woning uit te ponden. Zodra de huurder vertrokken is kan je de woning dan verkopen aan zowel beleggers als eindbewoners. Hierdoor zal je vaak een betere prijs voor de woning krijgen.
Een derde strategie om een verhuurde woning te verkopen is het in gesprek gaan met de huidige huurder. Wellicht heeft de huurder interesse en mogelijkheden om de woning aan te kopen. Het is ook mogelijk om te onderhandelen over een vrijwillig vertrek van de huidige huurder. Je zou hierbij een financiële compensatie aankunnen bieden. Doe dit wel altijd op een nette manier met respect voor de rechten en gevoelens van een huurder. Indien een huurder hier geen interesse in heeft, dan is dat zijn goed recht.
