Erfenis
Huis erven
Een woning erven is zelden puur een geldkwestie. Meestal gaat het om het huis waar u bent opgegroeid, en toch moet u er iets mee terwijl het verdriet nog vers is. Ondertussen kijkt de fiscus mee, en zelden beslist u in uw eentje: er zijn vaak broers, zussen of andere erfgenamen bij betrokken.
Hieronder leest u wat u aan erfbelasting kwijt bent, hoeveel tijd u krijgt en wat u met de woning kunt doen. Wilt u de nalatenschap snel afronden zonder gedoe, dan koopt Domicus de woning rechtstreeks van u, tegen een vast bod en op een overdrachtsdatum die u samen kiest.
Een geerfde woning verkopen?
Binnen 24 uur een vrijblijvend bod. Geen bezichtigingen, geen maandenlange onzekerheid.
Ontvang vrijblijvend bodOf bel direct: 0294-240024
Erfbelasting over een geerfde woning
Erfbelasting betaalt u over de waarde van uw erfdeel, voor zover dat boven uw vrijstelling uitkomt. Wat u precies betaalt, hangt af van twee dingen: hoe u verwant was aan de overledene en hoe groot uw erfdeel is.
Vrijstellingen 2026
| Erfgenaam | Vrijstelling |
|---|---|
| Partner | € 828.035 |
| Kind of kleinkind | € 26.230 |
| Kind met een beperking | € 78.671 |
| Ouder | € 62.110 |
| Overige erfgenamen | een kleine algemene vrijstelling |
De vrijstelling voor een partner is dus fors. Een langstlevende partner betaalt daardoor in de praktijk bijna nooit erfbelasting. Voor kinderen ligt de grens een stuk lager, en alles boven dat bedrag wordt belast.
Tarieven 2026
| Erfgenaam | Tot € 158.669 | Daarboven |
|---|---|---|
| Partner en kinderen | 10% | 20% |
| Kleinkinderen | 18% | 36% |
| Overige erfgenamen | 30% | 40% |
De WOZ-waarde is het uitgangspunt. Voor de erfbelasting geldt niet de vraagprijs en ook niet de taxatiewaarde, maar de WOZ-waarde van de woning. U mag kiezen: de WOZ-waarde van het jaar van overlijden, of die van het jaar daarna. Neem de waarde die voor u het gunstigst uitpakt.
Staat er een huurder in de woning, dan mag u een lagere waarde aanhouden vanwege die verhuurde staat. Dat drukt de erfbelasting, maar u erft dan wel een pand met een huurder erin. Wilt u zo'n woning verkopen, lees dan hoe een woning verkopen met huurder in zijn werk gaat.
U heeft meer tijd dan vroeger: 20 maanden
Dit is nieuw, en veel mensen weten het nog niet. Overlijdt iemand op of na 1 januari 2026, dan is de aangiftetermijn voor de erfbelasting 20 maanden, gerekend vanaf de overlijdensdatum. Tot 2026 was dat nog 8 maanden.
Dat scheelt in de praktijk enorm. Onder de oude termijn van 8 maanden moesten erfgenamen soms halsoverkop verkopen, alleen al om de belasting op tijd te kunnen betalen. Met 20 maanden krijgt u de ruimte om rustig te beslissen. Let ook op de belastingrente: die begint pas te tellen vanaf 20 maanden na het overlijden, en niet meer al na 8 maanden. Benut u die extra tijd, dan kost dat u dus geen rente.
De wet heeft de tijdsdruk er zo goed als uitgehaald. Snel verkopen mag, maar het hoeft niet meer van de fiscus.
De praktische stappen die vaak worden onderschat
Verklaring van erfrecht. Voordat u iets met de woning kunt regelen, moet vaststaan wie de erfgenamen zijn en wie namens hen mag optreden. Daarvoor stelt een notaris een verklaring van erfrecht op. Zonder dat papier kunt u de woning niet leveren, en de meeste banken houden dan de deur dicht.
De woning staat nog niet op uw naam. Zolang de nalatenschap niet is verdeeld en de woning niet is geleverd, is het huis gezamenlijk bezit van alle erfgenamen. Verkopen in uw eentje kan dus niet: iedere erfgenaam moet meetekenen.
Doorlopende lasten en box 3. Zolang de woning niet verkocht is, tikken de kosten door: hypotheekrente als er nog een lening op rust, gemeentelijke heffingen, verzekering en onderhoud. Kijk vooral goed naar de opstalverzekering, want veel polissen stellen grenzen aan langdurige leegstand. En een geerfde woning waar u zelf niet in gaat wonen, valt in box 3 en telt daar mee als vermogen. Daar kan vermogensbelasting over verschuldigd zijn.
Uw opties met de geerfde woning
Zelf gaan wonen
Fiscaal en praktisch de meest ingrijpende keuze. Alleen haalbaar als u de andere erfgenamen kunt uitkopen.
Verhuren
Levert huurinkomsten op, maar u wordt verhuurder en krijgt te maken met de regels die daarbij horen. Zijn er meer erfgenamen, dan blijft u samen eigenaar en verhuurder.
Verkopen en verdelen
In de praktijk de route die de meeste erfgenamen kiezen, zeker als niemand in de woning wil wonen en iedereen de zaak netjes wil afsluiten.
Wanneer snel verkopen bij een erfenis logisch is
De termijn van 20 maanden neemt de fiscale haast weg, maar er blijven redenen om niet eindeloos te wachten. Worden erfgenamen het onderling niet eens, dan kan een verkoop maandenlang aanslepen. Het huis staat leeg, de lasten tikken door en de spanning loopt op. Woont u zelf ver weg, dan komen bezichtigingen en een makelaarstraject op afstand daar nog bovenop.
In zulke gevallen kan een directe verkoop rust geven. Domicus koopt de woning rechtstreeks van u, tegen een vast bod, op een overdrachtsdatum die u samen kiest. Geen bezichtigingen, geen slepende onzekerheid, en een duidelijk bedrag dat u onder de erfgenamen verdeelt. Wilt u het eerst afwegen, lees dan hoe verkopen aan een opkoper zich verhoudt tot de vrije verkoop.
Benieuwd wat de woning oplevert? Vraag een vrijblijvend bod aan, dan weet u binnen 24 uur waar u aan toe bent.
Ontvang een vrijblijvend bodVeelgestelde vragen over een huis erven
Moet ik erfbelasting betalen voordat de woning verkocht is?
De aangifte moet binnen 20 maanden na het overlijden binnen zijn (voor overlijdens vanaf 2026). De heffing gaat in principe uit van de WOZ-waarde, ook als de woning op dat moment nog niet verkocht is. Door de verruimde termijn heeft u wel meer ruimte om eerst te verkopen.
Wij zijn met meerdere erfgenamen en worden het niet eens. Wat nu?
Zolang de woning niet verdeeld is, kan niemand in zijn eentje verkopen. Komt u er samen echt niet uit, dan kan de rechter de verdeling afdwingen, al kost dat tijd en geld. Vaak is een bod op de hele woning dat alle erfgenamen samen accepteren de snelste manier om de impasse te doorbreken.
Wat als de erfenis een restschuld heeft in plaats van overwaarde?
Dan is voorzichtigheid op zijn plaats. U kunt de nalatenschap beneficiair aanvaarden of helemaal verwerpen, zodat u niet persoonlijk met de schulden blijft zitten. Laat u hierover eerst door een notaris adviseren voordat u iets ondertekent.
Bijgewerkt 18 augustus 2026, op basis van de erfbelastingregels van de Belastingdienst voor 2026. Dit artikel is algemene voorlichting en geen fiscaal advies. Laat uw situatie altijd toetsen door een notaris of belastingadviseur.
Gerelateerde onderwerpen