Scheiding
Huis verkopen bij scheiding
Een scheiding hakt erin. En vaak is het huis het lastigste stuk. Eén vraag keert bijna altijd terug: blijft een van u wonen en koopt die de ander uit, of kunt u beter verkopen? We zetten uw opties op een rij, leggen uit hoe de hypotheek en de overwaarde worden verdeeld, en bespreken wat u doet als u er samen niet uitkomt of als het snel moet.
Wilt u snel duidelijkheid, zonder maandenlang verkooptraject en zonder dat u het over ieder bod opnieuw eens moet worden? Domicus koopt uw woning rechtstreeks, tegen een vast bod en op een overdrachtsdatum die u zelf kiest.
Snel duidelijkheid over uw woning
Binnen 24 uur een vrijblijvend bod. Geen bezichtigingen, geen onzekerheid.
Ontvang vrijblijvend bodOf bel direct: 0294-240024
Uw drie opties met het huis
Heeft u samen een koopwoning, dan komt het in de kern op drie routes neer. Wat het beste past, hangt af van uw financiele ruimte, hoe snel u duidelijkheid wilt en of u er samen uitkomt.
Een van u koopt de ander uit
Een van u blijft wonen en neemt de hypotheek alleen op zich. Dat lukt alleen als de bank u de hypotheek op uw eentje gunt en u de ander zijn of haar deel van de overwaarde kunt uitbetalen.
Samen verkopen via een makelaar
U brengt de woning op de open markt en deelt de opbrengst. Levert meestal de hoogste prijs op, maar kost tijd en bezichtigingen, en u moet het samen eens blijven over de vraagprijs en ieder bod.
Verkopen aan een opkoper
U verkoopt rechtstreeks aan een partij als Domicus. Een vast bod, geen bezichtigingen, snel en discreet geregeld. Prettig als u snel duidelijkheid zoekt of er samen niet uitkomt.
Kunt u uw ex uitkopen?
Uitkopen wil zeggen dat u blijft wonen, de hele hypotheek op uw naam zet en uw ex zijn of haar deel van de overwaarde uitbetaalt. Bezit u de woning samen, ieder voor de helft, dan komt de uitkoopsom grofweg neer op de helft van de overwaarde: de marktwaarde min de resterende hypotheekschuld.
Daarvoor heeft u meestal een nieuwe, hogere hypotheek nodig. U neemt het deel van uw ex over en leent er nog een stuk bij om de uitkoopsom te kunnen betalen. De geldverstrekker behandelt dat als een nieuwe aanvraag en kijkt of uw inkomen genoeg is om de hypotheek in uw eentje te dragen. Daar strandt het vaak: op één inkomen blijkt de woning lang niet altijd haalbaar. Dan ligt verkopen voor de hand.
Twijfelt u of uitkopen lukt? Maak een grove som met uw marktwaarde, restschuld en inkomen. Of vraag een vrijblijvend bod aan, dan weet u meteen wat verkopen u zou opleveren.
Wat levert verkopen op? Vraag een bod aanOverwaarde of onderwaarde verdelen
De overwaarde is het verschil tussen de marktwaarde van de woning en de resterende hypotheekschuld. Bezit u de woning samen, ieder voor de helft, dan heeft in beginsel ieder recht op de helft van die overwaarde. Huwelijkse voorwaarden of een andere eigendomsverhouding kunnen dat plaatje veranderen.
Staat de woning onder water, dan is er onderwaarde: de schuld is hoger dan de waarde. Die restschuld verdeelt u naar verhouding van het eigendom, tenzij u in het echtscheidingsconvenant iets anders afspreekt. Krijgt de een meer dan zijn of haar aandeel (overbedeling), dan is bij een scheiding meestal geen schenkbelasting verschuldigd, omdat het als verdeling telt. Hoe de fiscus ernaar kijkt, verschilt per situatie. Laat het bij grotere bedragen toetsen door een adviseur.
De hypotheek ontvlechten
Tot de scheiding rond is, blijft u allebei hoofdelijk aansprakelijk voor de hele hypotheek. De bank kan u dus beiden voor de volledige maandlast aanspreken, ook de partner die het huis al uit is. Pas met een ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid raakt een van u los van de hypotheek. De bank moet daar ja tegen zeggen en kijkt of degene die blijft de hypotheek alleen kan dragen. Houd rekening met een doorlooptijd van enkele weken.
De vertrekkende partner mag zijn of haar deel van de hypotheekrente nog maximaal twee jaar blijven aftrekken, ook al is de woning niet langer het hoofdverblijf. Dat heet de tweejaarsregeling. Daarna stopt die aftrek. Dit zijn de hoofdlijnen. Voor uw eigen situatie vraagt u het beste een hypotheekadviseur of de Belastingdienst om uitsluitsel.
Wie mag tijdens de scheiding in het huis blijven wonen?
Komt u er samen niet uit, dan kan de rechter bepalen wie er na de scheiding nog een tijd in de woning mag blijven. Dat heet voortgezet gebruik en geldt vaak voor zes maanden, met een mogelijke verlenging. Zijn er kinderen, dan gaat dat gebruik meestal naar de ouder bij wie zij wonen. Belangrijk: dit tijdelijke woonrecht zegt niets over wie uiteindelijk eigenaar wordt of hoe u verdeelt. Het regelt alleen wie er voorlopig mag blijven.
Als uw ex niet wil meewerken aan de verkoop
Een bekende patstelling: u wilt verkopen, maar uw ex weigert mee te werken of zijn handtekening te zetten. Juridisch staat u niet met lege handen. Is in het convenant afgesproken dat de woning verkocht wordt, dan kunt u via een kort geding medewerking afdwingen, desnoods met een dwangsom als stok achter de deur. De rechter kan ook een machtiging tot verkoop geven, of bepalen dat de uitspraak de handtekening van uw ex vervangt. Zo gaat de verkoop alsnog door.
Zo'n gang naar de rechter kost wel tijd, geld en energie. Een opkoper biedt soms een uitweg die een makelaar niet heeft: door uw aandeel over te nemen of de boel los te trekken, raakt de impasse doorbroken zonder slepende procedure. Bel ons gerust om te bespreken wat in uw situatie kan.
Huis onder water of restschuld bij scheiding
Is de hypotheek hoger dan de waarde van de woning, dan houdt u na verkoop een restschuld over. Heeft u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan kan NHG die restschuld onder voorwaarden kwijtschelden. Dat kan als de restschuld buiten uw schuld is ontstaan, en een relatiebreuk is daarvoor een erkende reden, en als u heeft meegewerkt aan een zo hoog mogelijke opbrengst. Let op: kwijtschelding kan alleen als u beiden de lasten echt niet kunt opbrengen. Kan een van u ze wel betalen, dan vervalt die route.
Dreigt een betalingsachterstand? Wacht dan niet af. Trek op tijd aan de bel bij de bank en verkoop de woning voordat het op een gedwongen verkoop uitdraait. Zo houdt u zelf de regie en blijft de schade beperkt. Een huis onder water is op zichzelf geen reden om bij elkaar te blijven.
Makelaar of opkoper bij een scheiding?
Allebei de routes hebben hun plek, en daar zijn we eerlijk over. Via een makelaar haalt u doorgaans de hoogste prijs. Een opkoper geeft u snelheid en zekerheid. Zit u midden in een scheiding, dan weegt dat laatste vaak het zwaarst.
| Aspect | Opkoper (Domicus) | Makelaar |
|---|---|---|
| Opbrengst | Iets onder marktwaarde | Hoogste opbrengst |
| Doorlooptijd | Vaak binnen enkele weken | Gemiddeld 3 tot 6 maanden |
| Bezichtigingen | Geen | Meerdere, met beide ex-partners |
| Onderhandelen over ieder bod | Eén vast bod | Bij elk bod opnieuw |
| Zekerheid | Geen financieringsvoorbehoud | Koper kan afhaken |
| Privacy | Discreet, niet op Funda | Openbaar te koop |
| Staat van de woning | Maakt niet uit | Liefst verkoopklaar |
Een opkoper betaalt doorgaans iets onder de marktwaarde. Daar staat tegenover dat u geen makelaarskosten kwijt bent, snel weet waar u aan toe bent en niet bij ieder bod opnieuw met uw ex hoeft te onderhandelen.
Snel en zonder gedoe verkopen via Domicus
Wilt u de woning achter u laten en allebei verder, dan kopen wij uw huis rechtstreeks. Binnen 24 uur ligt er een vrijblijvend bod, bezichtigingen zijn er niet en de overdrachtsdatum kiest u zelf. Wij regelen de afhandeling bij de notaris en makelaarskosten betaalt u niet. Zo weet u snel waar u staat en kunt u de overwaarde verdelen of de restschuld afwikkelen.
Veelgestelde vragen over huis verkopen bij scheiding
Wie krijgt het huis bij een scheiding?
Dat spreekt u samen af, en komt u er niet uit, dan beslist de rechter. Bezit u de woning samen, dan koopt een van u de ander uit of u verkoopt en deelt de opbrengst. Wie er tijdelijk mag blijven wonen staat los van wie uiteindelijk eigenaar wordt of blijft.
Kan ik mijn huis verkopen zonder toestemming van mijn ex?
Bent u samen eigenaar, dan heeft u in beginsel de medewerking van uw ex nodig. Weigert die terwijl verkoop is afgesproken, dan kunt u via de rechter medewerking afdwingen of een machtiging tot verkoop krijgen. Een opkoper neemt soms uw aandeel over om de patstelling los te trekken.
Hoe bereken ik de uitkoopsom?
Bezit u de woning samen, ieder voor de helft, dan komt de uitkoopsom grofweg neer op de helft van de overwaarde: de marktwaarde min de resterende hypotheekschuld, gedeeld door twee. Om uit te kopen heeft u meestal een nieuwe hypotheek nodig die u in uw eentje moet kunnen dragen.
Wat gebeurt er als we het huis niet kunnen verkopen?
Lukt verkopen via een makelaar niet, of sleept het zich voort, dan is een opkoper een uitweg: u krijgt een vast bod en de verkoop kan snel rond zijn. Zo blijft u niet maandenlang met dubbele lasten en onzekerheid zitten.
Wie betaalt de hypotheek tijdens de scheiding?
Zolang de hypotheek niet is ontvlochten, bent u allebei hoofdelijk aansprakelijk en kan de bank u beiden voor de volledige maandlast aanspreken. Wie welk deel betaalt, legt u vast in het echtscheidingsconvenant.
Hoe werkt ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid?
De partner die blijft, vraagt bij de bank ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid aan. De bank kijkt, net als bij een nieuwe aanvraag, of die de hypotheek alleen kan dragen. Pas als dat rond is, is de vertrekkende partner los van de hypotheek.
Hoe lang mag ik de hypotheekrente aftrekken na de scheiding?
De vertrekkende partner mag zijn of haar deel van de hypotheekrente nog maximaal twee jaar aftrekken, ook al woont hij of zij er niet meer. Dit heet de tweejaarsregeling. Daarna stopt de aftrek over dat deel.
Wat als het huis onder water staat bij de scheiding?
Dan houdt u bij verkoop een restschuld over. Met een NHG-hypotheek kan die onder voorwaarden worden kwijtgescholden, mits u beiden de lasten echt niet kunt opbrengen en heeft meegewerkt aan een zo hoog mogelijke opbrengst. Wie op tijd handelt, voorkomt een gedwongen verkoop.
Hoe snel kan ik mijn huis verkopen bij een scheiding?
Verkoopt u aan Domicus, dan ligt er binnen 24 uur een bod en kan de overdracht bij de notaris al binnen enkele weken rond zijn, op een datum die u schikt. Een stuk sneller dan een gemiddelde verkoop via de makelaar.
Moet ik belasting betalen als ik mijn ex uitkoop?
Bij een scheiding geldt het uitkopen meestal als verdeling en niet als schenking, dus doorgaans betaalt u geen schenkbelasting. Gaat het om grotere bedragen of bijzondere afspraken, dan hangt de fiscale behandeling van uw situatie af. Laat het in dat geval toetsen door een adviseur.
Snel duidelijkheid over uw woning?
Vraag een vrijblijvend bod aan en weet binnen 24 uur waar u aan toe bent. Liever even bellen? Dat kan, persoonlijk en discreet.
Gerelateerde onderwerpen