Executieverkoop
Executieverkoop voorkomen
Een dreigende executieverkoop is voor veel mensen een van de zwaarste dingen die ze meemaken. Een bank of andere schuldeiser wil uw woning gedwongen laten verkopen om een openstaande schuld af te lossen.
Toch heeft u bijna altijd meer ruimte dan alleen de veiling afwachten, zolang u er op tijd bij bent. Domicus koopt uw woning rechtstreeks op en voorkomt zo de veiling, met een vast bod en een concrete overdrachtsdatum.
Een veiling voorkomen?
Binnen 24 uur een vrijblijvend bod. Wij stemmen af met de betrokken partijen.
Ontvang vrijblijvend bodOf bel direct: 0294-240024
Wat is een executieverkoop?
Een executieverkoop is een gedwongen verkoop van uw woning door een schuldeiser die een executierecht heeft, meestal de bank die uw hypotheek verstrekte. Betaalt u de hypotheeklasten lange tijd niet, dan mag de bank op grond van het hypotheekrecht de woning laten veilen om de lening af te lossen.
Dat gebeurt niet van de ene op de andere dag. Er gaan betalingsherinneringen, aanmaningen en meestal een formele aankondiging aan vooraf. Die aanloop telt, want in die periode heeft u de meeste ruimte om zelf iets te regelen.
Waarom een veiling zelden in uw voordeel is
Een woning die via een executieveiling wordt verkocht, brengt bijna altijd minder op dan bij een gewone verkoop. Dat heeft een paar oorzaken:
- Kopers zoeken een koopje. Op zo'n veiling bieden vooral beleggers en handelaren, en die rekenen op een prijs onder de marktwaarde.
- Geen bezichtiging vooraf. Een bieder kan het huis meestal niet vanbinnen bekijken en verrekent dat risico in een lager bod.
- Bijkomende kosten. Aan een veiling zitten kosten vast voor de notaris en de veiling zelf, en soms achterstallige lasten. Die gaan allemaal van de opbrengst af.
Een lagere opbrengst raakt u rechtstreeks. Blijft na de verkoop een deel van de hypotheek open staan, dan houdt u een restschuld over. Hoe minder het huis oplevert, hoe hoger die restschuld uitvalt. Daarom is er zoveel aan gelegen om de veiling te voorkomen.
Hoe de executieveiling verloopt
Een executieveiling kent doorgaans twee fasen op dezelfde dag:
Bij opbod
De woning wordt opgeboden vanaf een startbedrag. Bieders gaan over elkaar heen tot niemand nog verhoogt.
Bij afslag
Vanaf een hoog bedrag telt de veilingmeester af tot iemand afmijnt en daarmee koopt. De uiteindelijke koper komt uit deze tweede fase.
Voor u als eigenaar is de uitkomst onzeker, en vaak valt hij ongunstig uit. Er is gelukkig een route om aan die veiling te ontkomen.
De uitweg: onderhandse verkoop voor de veiling
Wat is een onderhandse verkoop? Bij een onderhandse verkoop verkoopt u uw woning buiten de openbare veiling om, rechtstreeks aan een koper. U verkoopt dus gewoon tegen een normale prijs, zonder afslag in een veilingzaal. Dit is de belangrijkste manier om een executieveiling te voorkomen.
De wet geeft u die ruimte met zoveel woorden: u mag de woning ondershands verkopen in plaats van laten veilen (artikel 3:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek). Zo'n verkoop levert vrijwel altijd meer op dan een veiling. Er gelden wel twee voorwaarden:
- De bank moet instemmen. De hypotheekverstrekker moet akkoord gaan met de verkoop en met het bod. Een hogere opbrengst is ook voor de bank gunstig, dus in de praktijk werken banken hier vaak aan mee.
- De voorzieningenrechter keurt goed. De onderhandse verkoop wordt aan de voorzieningenrechter voorgelegd. Die toetst het verzoek en geeft er goedkeuring aan.
Wees hier op tijd bij en laat u bijstaan. Een advocaat kan bij de voorzieningenrechter ook schorsing of een verbod van de executie vorderen, en dat levert u extra tijd op.
Waar u op moet letten als er NHG op zit
Sloot u de hypotheek destijds af met Nationale Hypotheek Garantie, dan spelen er twee dingen. Om te beginnen moet de NHG toestemming geven voordat de bank tot executie mag overgaan. En wat voor u het meest uitmaakt: de NHG kan een eventuele restschuld kwijtschelden, als u aan de voorwaarden voldoet.
Die voorwaarden komen er kort gezegd op neer dat:
- u de woning niet meer kon betalen door een oorzaak die de NHG als te goeder trouw ziet, zoals verlies van werk, arbeidsongeschiktheid, een onvrijwillige inkomensdaling, het einde van uw relatie of het overlijden van uw partner;
- u volledig heeft meegewerkt om de restschuld te beperken en de woning voor de hoogst mogelijke prijs te verkopen.
Voldoet u daaraan, dan kan de restschuld van tafel en begint u zonder die last opnieuw. Blijft er na verkoop toch een restschuld over, dan is de financiering daarvan via Financieren.nl een logische vervolgstap.
Snel handelen is alles
Hoe eerder u in actie komt, hoe meer kanten u nog op kunt. Zolang de veiling nog niet is geweest, kan een onderhandse verkoop nog, en die pakt bijna altijd beter uit dan de veiling zelf.
Domicus koopt woningen rechtstreeks en kan snel schakelen, ook als er al een veiling gepland staat. Binnen 24 uur ligt er een vast bod, u hoeft geen bezichtigingen te regelen, en we zijn gewend om met de bank en de andere betrokken partijen te overleggen over wat er nodig is om de veiling af te wenden. Zo verandert een gedwongen verkoop met een onzekere uitkomst in een verkoop waarbij u het bedrag en de datum van tevoren kent. Lees ook hoe verkopen aan een opkoper werkt.
Dreigt een veiling? Vraag vandaag nog een vrijblijvend bod aan, dan weet u snel wat een directe verkoop u oplevert.
Ontvang een vrijblijvend bodVeelgestelde vragen over executieverkoop
Vanaf wanneer mag de bank mijn huis verkopen?
Pas na een flinke betalingsachterstand en een voorgeschreven aanloop met herinneringen en aanmaningen. De bank moet zorgvuldig te werk gaan en stapt niet zomaar naar de veiling. Juist die aanloopperiode is uw kans om een onderhandse verkoop te regelen.
Levert een onderhandse verkoop echt meer op dan de veiling?
Meestal wel. Buiten de veiling om komen gewone kopers af die de marktwaarde willen betalen; een veiling trekt vooral koopjesjagers. En hoe hoger de opbrengst, hoe kleiner de restschuld die overblijft, of hij verdwijnt helemaal.
Kan ik de executie nog stoppen als de veildatum al vaststaat?
Vaak wel, als u er snel bij bent. Een advocaat kan via de voorzieningenrechter om schorsing vragen, en een goedgekeurde onderhandse verkoop kan de veiling vervangen. Stel dit niet uit, want hoe dichter de veildatum komt, hoe minder speelruimte u nog heeft.
Bijgewerkt 18 augustus 2026, op basis van artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek en de voorwaarden van de NHG. Dit artikel is algemene voorlichting en geen juridisch advies. Bij een dreigende executie is het verstandig tijdig een advocaat of de NHG in te schakelen.
Gerelateerde onderwerpen