Wat zijn de risico’s van beleggen in vastgoed

vastgoed beleggen risico's

Wat zijn de risico’s van beleggen in vastgoed? Steeds meer mensen willen investeren in vastgoed om zo een passief inkomen te genereren. Hoewel vastgoedinvesteringen natuurlijk een mooie inkomstenbron kunnen zijn, moeten ook de risico’s niet over het hoofd worden gezien. Veel enthousiaste, beginnende vastgoedbeleggers zien de risico’s van beleggen in vastgoed over het hoofd.

Na het lezen van dit artikel weet je:

  • Wat de grootste risico’s van beleggen in vastgoed zijn.
  • Hoe je deze risico’s kunt herkennen.
  • Welke maatregelen je kunt nemen om de risico’s te minimaliseren.
  • Hoe je een evenwichtige beleggingsstrategie kunt opbouwen.

Is het nog wel interessant om te beleggen in vastgoed?

De laatste jaren zijn er diverse wijzigingen geweest die impact hebben op het klimaat voor vastgoedbeleggers. Onder andere door strengere regels en wetten en belastingtarieven die gewijzigd zijn, lijkt vastgoed soms minder aantrekkelijk.

De huizenprijzen stegen jarenlang waardoor vastgoedinvesteerders zowel direct als indirect een mooi rendement behaalden. Maar hoe zit dat tegenwoordig? Wat zijn de risico’s van beleggen in vastgoed en waar moet jij als investeerder op letten als je in vastgoed gaat investeren?

De risico’s van het beleggen in vastgoed

Aan het beleggen van vastgoed zitten een aantal risico’s. Zo kan er schade ontstaan aan het pand, heb je te maken met waarde fluctuaties en kan een pand leeg komen te staan. Hoewel je als vastgoedbelegger hoe dan ook met onvoorziene zaken te maken krijgt, wil je er natuurlijk voor zorgen dat je zo min mogelijk risico loopt. Enkele risico’s waar je rekening mee moet houden als je gaat investeren in vastgoed zijn:

  1. Waardedaling.
  2. Rentestijging.
  3. Schade aan het vastgoed.
  4. Huurdersbescherming.
  5. Juridisch beleid.
  6. Onderhoud aan het pand.
  7. Verkooprisico.
  8. Leegstand.
  9. Kredietrisico.

Financiële risico’s

Aan het beleggen in vastgoed zitten een aantal financiële risico’s die je je goed moet realiseren voor je begint als investeerder. Zo heb je te maken met het risico op waardedaling, op een stijging van de rente en is er een verkooprisico.

Risico op waardedaling

Als je gaat beleggen in vastgoed dan bestaat er altijd het risico op waardedaling van het pand. Door veranderingen in de markt kan het voorkomen dat de waarde van jouw vastgoed daalt. Denk bijvoorbeeld aan aardbevingsschade of de vestiging van een asielzoekerscentrum. Dit heeft impact op de waarde van vastgoed. Hierbij is het aan te bevelen om zoveel mogelijk je vastgoed te spreiden. Dat kan in het type vastgoed, de locatie en in de doelgroep. Als er dan een verandering in de markt is binnen een bepaald segment, valt niet meteen je hele rendement weg.

Stijging van de rente

Als je in vastgoed gaat investeren, dan sluit je vaak een lening of vastgoedhypotheek af voor je aankoop. Dit kan gedaan worden met variabele of vaste rentetarieven. In tegenstelling tot consumentenhypotheken wordt er bij een verhuurhypotheek vaak gekozen voor een 3 of 5 jaar vaste renteperiode. Dit betekent dat je na een relatief korte periode opnieuw je rente vast moet zetten. Beleggers die rond 2020 een hypotheek afsloten en in 2024 gingen verlengen liepen soms wel tegen een verdubbeling in rentelasten aan.

Verkooprisico

Het verkooprisico van een vastgoedbelegger ontstaat wanneer een pand moeilijk te verkopen is. Ook als een pand onder de verwachte waarde verkocht wordt, spreek je van verkooprisico. Je kunt dit risico als investeerder verkleinen door goed op de markt te letten. Koop woningen met veel potentie en kijk goed naar gebieden waar panden meer waard worden. Daarnaast is het belangrijk om vastgoed als een lange termijn belegging te zien. Bij in en uitstappen betaal je kosten (notaris, makelaar, overdrachtsbelasting) daarom adviseren we om te werken met een lange horizon.

Betalingsrisico van huurders

Ook het risico dat huurders niet betalen is één van de gevaren voor jou als vastgoedbeheerder. Ook dit risico is te verkleinen. Het begint allemaal bij een eventuele screening van huurders. Hierbij kun je al een inkomenstoets doen en eventuele BKR-registraties opvragen. Daarnaast kun je een huurinkomstenverzekering afsluiten. Hierbij is het sterk aan te bevelen een huurder te laten screenen door een externe partij zoals een verhuurmakelaar.

Daarnaast zorgen heldere huurafspraken ervoor dat huurders eerder aan hun betalingsverplichtingen voldoen. Handmatige betalingen zorgen altijd voor de meeste problemen. Doe onderzoek naar de mogelijkheden om via automatische incasso of iDEAL huurbetalingen te ontvangen. Er is veel software op de markt die dit kan automatiseren.

Juridische risico’s

Ook juridische risico’s spelen een grote rol bij het beleggen in vastgoed. In Nederland zijn er veel wetten en regels die huurders beschermen. Het is dan ook belangrijk om als vastgoedbelegger goed op de hoogte te zijn van alle juridische aspecten van het beleggen in vastgoed.

Huurdersbescherming

In Nederland hebben huurders sterke rechten. Dit is natuurlijk een belangrijk en goed recht. Als vastgoedbelegger moet je hier rekening mee houden. Zo kun je niet zomaar je huurprijzen verhogen. Ook huurders uit jouw woning zetten, is alleen mogelijk met toestemming van de rechter. Je kunt dit risico beperken door potentiële huurders vooraf te laten screenen. Ook moet je ervoor zorgen dat je een goede verstandshouding met huurders hebt. Goed verhuurderschap is de sleutel tot succes.

Juridisch beleid

Aansluitend op huurdersbescherming is het juridisch beleid. Denk bijvoorbeeld aan de benodigde vergunningen voor het gebruik van bepaalde objecten. Ook het juridische aspect van het beleggen is vastgoed kan voor een hoop onduidelijkheid zorgen. Zorg er daarom altijd voor dat je goed juridisch advies inwint. Stel altijd duidelijke contracten op en schakel eventueel een externe partij in die de contracten voor je op kan stellen. Met een rechtsbijstandsverzekering kan je eventuele juridische kosten beperken.

Operationele risico’s

Tenslotte zijn er ook operationele risico’s waar je als vastgoedinvesteerder rekening mee moet houden. Er kan schade ontstaan aan je vastgoed, je panden hebben onderhoud nodig en je moet er voor zorgen dat je zo min mogelijk leegstand hebt.

Schade aan vastgoed

Ook kan jouw pand natuurlijk schade oplopen. Denk aan een brand, waterschade en vandalisme. Je moet daarom altijd een opstalverzekering afsluiten. Ook kan je in sommige situaties het vastgoed beveiligen door bijvoorbeeld camera’s op te hangen of een alarmsysteem aan te schaffen. Daarnaast is het belangrijk om veiligheidsmaatregelen te nemen om het risico op schade zo klein mogelijk te houden.

Leg tenslotte ook goed vast in het huurcontract wie voor welke schade aansprakelijk is. Zo voorkom je conflicten met de huurder en het geeft duidelijkheid voor beide partijen.

Onderhoud van het vastgoed

Als vastgoedeigenaar ben je ook verantwoordelijk voor het onderhoud van het vastgoed. Net als bij het risico op leegstand zijn ook de kosten van onderhoud bij vastgoed een groot risico. Door achterstallig of onverwacht onderhoud kunnen de kosten behoorlijk oplopen.

Om dit te voorkomen is het belangrijk om je vastgoed regelmatig te inspecteren en goed te onderhouden. Zorg dat je bijvoorbeeld minimaal eens per jaar de dakgoten controleert. Door dat te doen voorkom je dat je ineens voor verrassingen komt te staan. Hou bovendien als vastgoedinvesteerder een financiële buffer achter de hand voor de kosten van het onderhoud van vastgoed.

Risico op leegstand

Leegstand is één van de grootste risico’s als je gaat beleggen in vastgoed. Als je jouw panden niet weet te verhuren, is er sprake van leegstand. Het betekent dat je geen huurinkomsten krijgt. Bovendien moet je op zoek naar nieuwe huurders waardoor je tegen extra kosten aan kunt lopen. Dit is een groter probleem bij commercieel vastgoed (winkels, horeca, kantoren) dan bij residentieel vastgoed (appartementen en woningen).

Je wilt jouw vastgoed natuurlijk zoveel mogelijk verhuren om zo een stabiel inkomen te hebben. Dit kun je doen door je vastgoed te spreiden. Dit doe je door verschillende soorten vastgoed aan te trekken zoals woningen, kantoren of winkels. Ook kun je jouw investeringen spreiden door aan verschillende doelgroepen te verhuren. Verhuur bijvoorbeeld niet alleen maar aan jongeren, maar ook aan studenten en ouderen.

Tenslotte is het ook belangrijk om jouw vastgoed te spreiden over verschillende plekken. Koop dus niet alleen maar panden in de randstad, maar kijk ook naar andere plekken in het land.

Is beleggen in vastgoed risicovol?

Maar is beleggen in vastgoed nou risicovol of niet? Het is in ieder geval belangrijk om niet zomaar wat te doen. Voor je begint met beleggen in vastgoed is het belangrijk om je goed in te lezen. Waar moet je op letten bij het beleggen in vastgoed, wat zijn de risico’s en wat voor vastgoed wil je graag in je bezit hebben?

Hoewel beleggen in vastgoed altijd wel risico’s met zich meebrengt, kun je de risico’s verkleinen. Dit doe je op de volgende manier:

  1. Spreid je investeringen over verschillende soorten vastgoed, diverse huurders en verschillende regio’s.
  2. Stel een goed huurcontract op of laat dit door een expert doen. Zo zorg je dat je ook juridisch goed ingedekt bent bij eventuele geschillen.
  3. Leer de vastgoedmarkt kennen. Let daarbij op trends en ontwikkelingen. Blijf de vastgoedmarkt ook goed in de gaten houden om eventuele waardedaling op tijd aan te zien komen.
  4. Sluit verzekeringen af op je vastgoed. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een rechtsbijstandverzekering, opstalverzekering, aansprakelijkheidsverzekering en een glasverzekering.
  5. Zorg voor een financiële buffer. Er kunnen zich altijd situaties voordoen waarbij een financiële buffer handig is om te hebben. Denk bijvoorbeeld aan schade, wanbetalers of onderhoud.
  6. Laat je huurders screenen. Zo krijg je een goed beeld van potentiële huurders. Daarmee verklein je het risico op bijvoorbeeld wanbetalers.

Hoewel beleggen in vastgoed niet zonder risico is, kun je met de juiste strategie, voorbereiding en kennis een stabiele bron van inkomsten creëren.