Wat betekent de Wet Betaalbare Huur voor Vastgoedbeleggers?

Op 1 juli 2024 is de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur. Deze nieuwe wet zou er o.a. voor moeten zorgen dat de huur voor middeninkomens weer betaalbaar wordt. Dit wordt gedaan door de gereguleerde huur uit te breiden en een aantal andere aanvullende maatregelen. Wat betekent deze nieuwe wet voor verhuurders? En zijn er bepaalde acties die je kan ondernemen als vastgoedbelegger? In dit artikel bespreken we de Wet betaalbare huur en de gevolgen voor verhuurders.

Let op: in dit artikel worden juridische zaken besproken. Raadpleeg altijd een jurist of advocaat om de gevolgen van jouw individuele situatie in kaart te brengen. Onderstaande artikel is niet bedoeld als professioneel advies of als aanbeveling om bepaalde keuzes te maken.

Wat is de Wet betaalbare huur?

De Wet betaalbare huur is een wet afkomstig uit het kabinet Rutte IV. Onder de leiding van Hugo de Jonge, minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, is deze wet op 25 juni 2024 goedgekeurd in de Eerste Kamer en daarmee definitief geworden. Maar waar gaat deze wet precies over? De wet betaalbare huur is een van de instrumenten die de politiek heeft bedacht om wonen betaalbaar te houden. Er heerst schaarste op de woningmarkt en dit zorgt in sommige gevallen voor excessen.

Met de wet betaalbare huur wordt de huur voor middeninkomens gereguleerd. Het doel hiervan is dat mensen een betaalbare huurwoning kunnen krijgen met een huurprijs die past bij de kwaliteit ven de woning. Concreet betekent dit dat voor een huurwoning met maximaal 186 punten volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) een maximale huurprijs krijgen. Deze huurprijs is voor 2024 vastgesteld op €1.157,95 per maand. Uit inschattingen van de overheid zou het om ongeveer 300.000 woningen gaan waarbij de huur gemiddeld met €190 verlaagd zal worden.

WWS puntensysteem vanaf 1 juli 2024. Bron: Rijksoverheid

Wet betaalbare huur en puntentelling

De belangrijkste veranderingen van de wet betaalbare huur is de modernisering van het Woning Waarderingsstelsel (WWS). Het gaat dus niet alleen om de regulering tot 186 punten, ook de manier waarop de punten berekend worden gaat op de schop. Hieronder zie je de belangrijkste wijzigingen.

• Rekenmethodiek WOZ punten: De manier waarop WOZ-punten toegekend worden wordt aangepast. Dit zorgt automatisch dat er minder punten toegekend worden. In de nieuwe situatie krijg je 1 punter per €14.453 aan WOZ waarde. Daarnaast krijg je 1 punt per €229 over de WOZ-waarde gedeeld door het oppervlak. Deze nieuwe methode kan als snel een afwaardering zijn van 20% op het aantal punten dat je voor dit onderdeel krijgt.
• WOZ-Cap: de WOZ Cap is een limiet voor het aandeel van de WOZ-waarde bij het berekenen van het aantal punten in het WWS. De WOZ Cap gaat omhoog naar 187 punten. Bij woningen onder de 187 punten telt de WOZ-waarde volledig mee. Bij woningen vanaf 187 punten zal de WOZ-waarde niet meer dan 33% meetellen.
• Energielabel: het energielabel wordt een nog belangrijkere factor in het nieuwe waarderingsstelsel. Woninglabel A of hoger krijgt extra punten terwijl de woningen met een label E, F, of G juist extra afgewaardeerd worden. Hierbij blijven monumenten een uitzondering op de situatie. De aftrek van slechte energielabels loopt van -4 punten bij energielabel E tot maximaal -15 punten bij energielabel G.
• Rijksmonumenten: Tot op heden kreeg een woning met monumentale status standaard 50 punten toegekend. Deze regeling vervalt. Hierdoor zullen diverse monumenten terugvallen in de gereguleerde sector. Als vervangende regel is er wel een huurprijsopslag mogelijk. De mogelijke opslag is 35% boven de maximale huur voor rijksmonumenten.
• Splitsen & optoppen: De nieuwbouwopslag is relevant voor vastgoedbeleggers die zich bezighouden met splitsen en optoppen. Voor transformatieprojecten waarbij woningen aan de woningvoorraad toegevoegd worden komt een prijsopslag van 10% op de maximale huur. Het is alleen voor woningen die vallen onder de middenhuur en projecten moeten voor 1 januari 2028 gestart zijn. De opslag geldt voor maximaal twintig jaar.

Tenslotte een punt wat veel nieuwsberichten niet gehaald heeft: vanaf 1 januari 2025 moet een verhuurder bij nieuwe contracten een puntentelling toevoegen. Deze verplichting heeft als doel om interpretatieverschillen en discussie te voorkomen. Met deze puntentelling weet de huurder precies wat de maximale huurprijs voor de huurwoning is.

Wanneer wordt de wet betaalbare huur ingevoerd?

De wet betaalbare huur wordt ingevoerd op 1 juli 2024. De inwerkingtreding is per direct voor alle nieuw af te sluiten huurcontracten en er zijn enkele afspraken die later starten. De gemeenten zijn verantwoordelijk voor handhaving van de wet en zullen dat per 1 januari 2025 gaan doen. Dit wordt gedaan op basis van de Wet goed verhuurderschap en op basis hiervan kan de gemeente een boete van maximaal €25.750 voor een overtreding opleggen. Een tweede overtreding binnen een periode van vier jaar kan maximaal €103.000 gaan kosten.

Daarnaast is het zoals gezegd vanaf 1 januari 2025 verplicht om bij nieuwe contracten een puntentelling op te nemen. Nieuwe huurcontracten die afgesloten worden tussen 1 juli 2024 en 31 december 2024 hebben dus al wel te maken met de nieuwe puntentelling maar nog niet de verplichting een puntentelling aan te leveren. Om misverstanden te voorkomen raden wij verhuurders aan de puntentelling sowieso altijd op papier te zetten.

Hoe kan je als vastgoedbelegger inspelen op de Wet betaalbare huur?

Wij merken in de markt dat er veel weerstand is tegen de wet betaalbare huur. En dat is terecht. De wet betaalbare huur zorgt ervoor dat woningen uit het middensegment volgens de nieuwe regels niet altijd meer rendabel zijn. Wij hebben voorbeelden gezien waarbij het rendement van een woning negatief wordt na aftrek van belastingen gebaseerd op WOZ-waarde. Tegelijkertijd zien we een aantal kansen:

• Er zal meer vraag van huurders zijn naar vrije sector huurwoningen.
• De huurprijzen van vrije sector huurwoningen zullen toenemen.
• Verduurzaming, splitsen en optoppen van huurwoningen zal beloond worden.
• Bij vertrekkende huurders kan uitponden een aantrekkelijk scenario zijn in de huidige woningmarkt.
• Wij verwachten dat er diverse juridische (claim) procedures gaan ontstaan waar je je als vastgoedbelegger bij aan kan sluiten.
• Indien je het nog niet deed: start met het documenteren van puntentelling van je vastgoed. Breng de huidige situatie in kaart en onderzoek wat de mogelijkheden zijn om waarde (en punten) toe te voegen in de toekomst.

Er zijn een aantal evaluatie momenten ingepland bij de uitvoering van deze wet. De eerste zal na een jaar plaatsvinden. Wij raden alle vastgoedbeleggers van Nederland aan juist nu zelf een evaluatie te plannen: inventariseer je huidige portefeuille en maak een plan voor de toekomst. Wil je sparren of kunnen we je helpen om een huurwoning te verkopen? Laat het weten!