Wanneer je investeert in vastgoed, wil je uiteraard dat je belegging in waarde stijgt. Dit kan deels gebeuren door de algemene prijsstijgingen op de vastgoedmarkt, maar er zijn ook diverse manieren waarop je zelf waarde kunt toevoegen aan je vastgoed.
In dit artikel bespreken we verschillende strategieën waarmee je de waarde van je vastgoed kunt verhogen. Er zijn namelijk veel mogelijkheden om de prijs van je eigendom te laten stijgen. Denk hierbij aan strategische aanpassingen aanbrengen die direct bijdragen aan de waardevermeerdering van je belegging.
Na het lezen van dit artikel weet je:
- Welke strategische verbeteringen je kunt aanbrengen om de waarde van je vastgoed snel en eenvoudig te verhogen.
- Hoe duurzame maatregelen leiden tot hogere huurinkomsten.
- Hoe je vierkante meters kunt toevoegen door uit te breiden of op te toppen.
- Hoe je huuropbrengsten kunt optimaliseren door te richten op specifieke doelgroepen.
- Hoe je het aantal huurpunten kan verhogen.
- Hoe je waarde kunt toevoegen door vastgoed te splitsen.
Inhoudsopgave
Waarde verhogen met verduurzaming
Verduurzaming van vastgoed wordt een steeds belangrijkere factor voor de waarde van een pand. Duurzame gebouwen zijn aantrekkelijker en steeds gewilder. Niet alleen voor kopers, maar ook voor huurders. Ze zijn milieuvriendelijker, verlagen de energiekosten en verhogen het wooncomfort.
Stel, je koopt een pand met energielabel B en je weet dit door slim te verduurzamen naar energielabel A te krijgen, dan stijgt de waarde van jouw pand meteen. Gemiddeld wordt een woning wel 7% meer waard wanneer het pand een hoger energielabel krijgt. In extreme gevallen werden panden met een laag energielabel zelfs meer dan 20% meer waard na het volledig verduurzamen.
Het energielabel geeft aan hoe energiezuinig jouw woning is ten opzichte van vergelijkbare huizen. Er zijn verschillende klassen voor het energielabel. Het begint bij klasse G, dit is zeer onzuinig. De beste klasse is A++++ en dit is een woning die zeer groen en energiezuinig is.
Het investeren in verduurzaming van jouw vastgoed kan je dus veel geld opleveren. Het is niet alleen beter voor het milieu, maar ook voor de portemonnee van de vastgoedbelegger. Verduurzaming heeft namelijk een positief effect op het aantal huurpunten van een woning. Verderop in het artikel vertellen we daar meer over.
Hoe kun je jouw vastgoed verduurzamen?
Je kunt jouw vastgoed op verschillende manieren verduurzamen. Er zijn een aantal oplossingen die eenvoudig toe te passen zijn en er zijn een aantal maatregelen die een grotere investering vragen. Met name bij oudere woningen valt er veel winst te behalen met het verduurzamen van het pand. Door een woning duurzaam te maken, krijgt het een beter energielabel. Dit zorgt er op zijn beurt weer voor dat de woning meer waard wordt.
Er zijn verschillende manieren om jouw vastgoed te verduurzamen. Je kunt hierbij denken aan:
- De isolatie verbeteren.
Je kunt op verschillende manieren de isolatie van jouw vastgoed verbeteren. Zo kun je de muren, vloeren en het dak laten isoleren. Daarnaast kun je ook betere ramen in de woning laten plaatsen. Controleer het huis op tochtige kieren en naden en zorg ervoor dat je deze goed afdicht. De isolatie van de woning is altijd het eerste waar naar gekeken wordt. Dit is dus een eenvoudige manier om de woning energiezuiniger te maken. - De manier van verwarmen verbeteren.
Kijk naar hoe de woning op dit moment verwarmd wordt. Gebeurt dit nog door middel van een oude CV? Investeer dan in een hybride warmtepomp of een elektrische warmtepomp. Ook kun je kijken of het mogelijk is om de woning aan te laten sluiten op het warmtenet. Dit wordt ook wel stadsverwarming genoemd. - Koeling van de woning
Ook wordt er gekeken naar de koeling van de woning. Hoewel veel mensen denken dat een airconditioning zorgt voor een beter energielabel, is dit niet zo. Beter is om zonwering aan de buitenkant van de woning te plaatsen of om zonwerend glas te laten plaatsen. - Zonnepanelen
Ook het aanbrengen van zonnepanelen op het pand zorgt ervoor dat het pand aanzienlijk energiezuiniger wordt. Met het plaatsen van zonnepanelen zorg je ervoor dat het aandeel hernieuwbare energie van de woning toeneemt. Dit is één van de onderdelen die meeweegt
Hogere huurinkomsten bij duurzaam vastgoed
Het duurzamer maken van vastgoed zorgt er niet alleen voor dat het pand meer waard wordt; er is nog een ander groot voordeel. Als je namelijk van plan bent om de woning te gaan verhuren, dan mag je ook een hogere huur vragen voor het vastgoed.
Voor een huurwoning krijg je namelijk punten en aan de hand van die punten mag je de huurprijs bepalen. Een betere energieprestatie zorgt voor een hoger aantal punten. Zo krijg je voor een eengezinswoning met energielabel D slechts 14 punten, terwijl dit bij energielabel A++ al 52 punten is. Een behoorlijk verschil dus.
Vierkante meters toevoegen: optoppen of uitbreiden
Een andere manier om waarde aan vastgoed toe te voegen is door het aantal vierkante meters van de woning te vermeerderen. Als een vastgoedobject meer vierkante meters heeft, dan wordt het meer waard.
Je kunt op twee manieren vierkante meters toevoegen aan je pand. Enerzijds door uit te breiden, anderzijds door optoppen.
Uitbreiden vastgoed voor meer vierkante meters
Je kunt ervoor kiezen om het vastgoed uit te breiden. Er zijn meerdere manieren om dit te doen. Denk bijvoorbeeld aan het plaatsen van een dakkapel, een garage, een uitbouw aan het huis of het aanleggen van een kelder. Dit zorgt direct voor meer vierkante meters wat het vastgoed meer waard maakt.
Breid je het pand uit, doe dit dan op een slimme manier. Er wordt namelijk vaak gekeken naar de functionaliteit van de woning. Het kan dus slim zijn om ervoor te kiezen om de zolderverdieping aan te pakken, in plaats van een garage te bouwen. Denk hier altijd goed over na.
Door een dakkapel op zolder en het plaatsen van een paar muren kun je zo twee extra slaapkamers creëren. Dit komt de functionaliteit van de woning ten goede en daardoor neemt de waarde van jouw vastgoed toe.
Optoppen vastgoed voor meer vierkante meters
Met het optoppen van vastgoed wordt bedoeld dat je één of meerdere verdiepingen bovenop een bestaand pand bouwt. In deze tijd van woningtekort wordt hier steeds vaker naar gekeken. Ook de overheid wil het optoppen stimuleren.
Optoppen kan een zeer lucratieve manier zijn om vastgoedwaarde te vergroten. Zeker in steden waar grond schaars en duur is, kun je extra oppervlakte creëren door de hoogte in te gaan. Dit voorkomt dat je dure grond aan hoeft te kopen.
De overheid is bezig met het standaardiseren van optoppen. Dit betekent dat de wet en regelgeving (waarschijnlijk) versoepeld gaat worden en in meer gemeentes vastgesteld wordt op basis van objectieve criteria. Op dit moment is het vaak nog onduidelijk wat de regels zijn en wordt er vaak nog lastig gedaan door gemeenten om een vergunning te krijgen voor het optoppen van vastgoed.
Met optoppen zorg je direct voor veel meer vierkante meters. Het is misschien een flinke investering, maar het levert je op de lange termijn ook veel op.
Huuroptimalisatie door middel van doelgroep wonen
Er is nog een mogelijkheid om meer inkomsten uit je vastgoed te halen. Dit kun je doen door jouw vastgoed te verhuren aan bepaalde doelgroepen. Er zijn enkele doelgroepen waarbij de huurinkomsten hoger liggen.
- Arbeidsmigranten
Het verhuren aan (tijdelijke) arbeidsmigranten kan de huurinkomsten van jouw vastgoed behoorlijk doen stijgen. Vaak wonen er meerdere arbeidsmigranten op één adres. Dit levert meer op dan de verhuur aan één gezin. Alhoewel arbeidsmigranten tegenwoordig automatisch een contract voor onbepaalde tijd hebben, gaan ze vaak na enige tijd terug naar hun thuisland of groeien door in de woningmarkt. Er zijn vaker mutaties en dat betekent dat je vaker de mogelijkheid hebt om de huur te herzien. Verdiep je in de (lokale) regels voor verhuur aan arbeidsmigranten en voldoe aan de richtlijnen van SNF. - Studenten
Ook de verhuur van woningen aan studenten kan interessant zijn om de huurinkomsten te optimaliseren. Het opdelen van een pand in meerdere kamers levert meer huurinkomsten op. Voor de verhuur van kamers zijn er nog mogelijkheden om tijdelijke huurcontracten aan te bieden. Dit biedt jou de mogelijkheid om de huurprijs vaker aan te passen. Bovendien is de vraag naar kamers explosief gestegen wat de prijs van kamerverhuur nog verder opdrijft. Een laatste voordeel is dat je meerdere huurders hebt. Als er één student vertrekt, dan blijven de overige huurders wel gewoon huur betalen. Dit zorgt voor een stabieler en minder risicovol huurinkomen. Als je een woning wilt verkameren en verhuren dan heb je een kamerverhuurvergunning nodig. - Zorgwoningen
Ook het investeren in zorgwoningen is een manier om huuropbrengsten te verhogen. Als jij je als investeerder focust op zorgvastgoed, dan kun je de huurinkomsten optimaliseren. Hoewel je wellicht moet investeren in speciale zorgaanpassingen, levert dit je ook meer huurinkomsten op. Daarnaast kun je voor zorgwoningen extra huurpunten krijgen, als er speciale voorzieningen in de woning aanwezig zijn. De vraag naar zorgwoningen is de laatste jaren, mede door de vergrijzing, toegenomen. Ook dit zorgt ervoor dat de huurprijs van zorgwoningen toeneemt. Een laatste voordeel met betrekking tot huurinkomsten uit zorgwoningen is de duurzaamheid. De zorgwoningen worden vaak voor langere periodes verhuurd, waardoor je als investeerder zeker bent van huurinkomsten.
Aantal huurpunten verhogen door middel van aanpassingen
Verhuur je jouw vastgoed? Dan kun je er ook voor zorgen dat de woning meer huurpunten krijgt. De maximale huurprijs van de woning wordt bepaald aan de hand van huurpunten. Enkele belangrijke zaken waar je punten voor krijgt die de huur bepalen zijn:
- De WOZ-waarde en het bouwjaar van de woning.
- Het energielabel: woningen met een betere energieprestatie (bijvoorbeeld energielabel A++) krijgen meer punten, terwijl woningen met lagere energielabels minder punten krijgen.
- De oppervlakte van de woning en overige ruimtes. Per m2 worden er punten toegekend aan zowel de woonruimte als andere ruimtes zoals de berging en/of een garage.
- Sanitair en keuken: Het aantal punten wordt bepaald aan de hand van voorzieningen in deze ruimtes. Denk aan de douche, het bad, het toilet en de grootte van het aanrecht.
- Buitenruimtes: De tuin, het dakterras, een carport of het balkon.
- Renovaties en zorgvoorzieningen: Na een renovatie van een woning kunnen extra punten worden toegekend. Ook zorgwoningen waarin speciale voorzieningen zijn aangebracht kunnen extra punten opleveren.
Door op bepaalde punten strategisch te investeren in jouw vastgoed kun je het aantal huurpunten snel laten stijgen. Zo zorgt het vervangen van een enkelglasdakraam door een dakkapel niet alleen voor een verhoging van het aantal vierkante meters, maar kun je ook punten scoren op het energielabel.
Woningen toevoegen door splitsen vastgoed
Tenslotte heb je als vastgoedbelegger nog de mogelijkheid om woningen te splitsen. Heb je binnen je portefeuille een groot pand wat zich uitstekend leent om op te splitsen? Dan is dit zeker één van de mogelijkheden om eens serieus naar te kijken.
Door het woningtekort in Nederland en het gebrek aan ruimte, moeten we creatief omgaan met de gebouwen die wel al hebben. Net als het optoppen van gebouwen is ook het splitsen van een pand om zo meerdere woningen te creëren een goede kans.
Er zitten een hoop voordelen aan het splitsen van vastgoed om zo meer woningen te creëren:
- Minder leegstand bij verhuur
Er is meer vraag naar kleinere en betaalbare woningen. Het wordt dus eenvoudiger om huurders of kopers te vinden voor gesplitste woningen. Ook spreid je door splitsen het risico beter. Als één huurder vertrekt, behoud je de inkomsten van de andere huurder. - Meer huurinkomsten
Twee (kleinere) huurwoningen leveren vaak meer huurinkomsten op dan één grote woning. - Gesplitste woningen leveren soms meer op bij verkoop.
Twee woningen leveren vaak meer op bij een verkoop dan één pand. Zeker in deze tijd waar kleinere appartementen of studio’s zeer in trek zijn bij starters, alleenstaanden of kleine huishoudens. - De regelgeving wordt soepeler.
Door de huidige woningmarkt stimuleren steeds meer gemeenten het splitsen van woningen. Dit biedt veel kansen om woningen te splitsen in gemeenten waar dat eerder niet toegestaan was. - Verduurzamen van de woning.
Als je een pand gaat splitsen moet je veel verbouwen. Je kunt dan direct investeren in duurzaamheid en het energielabel verbeteren. Dit levert ook meer huurpunten op als je de woning wilt gaan verhuren. - Lagere onderhoudskosten.
Als je besluit om een gesplitst pand te verhuren, kun je efficiënter onderhoud plegen. Bovendien kun je de onderhoudskosten verdelen over meerdere huurders.
Direct en indirect waarde toevoegen
Het verhogen van de waarde van je vastgoed kan op verschillende manieren, van verduurzaming en het vergroten van het aantal vierkante meters tot het splitsen van panden of het strategisch verhuren aan doelgroepen.
Door slim te investeren in energiebesparende maatregelen, zoals isolatie of zonnepanelen, of door het toevoegen van extra ruimte via een uitbouw of dakkapel, kun je de aantrekkelijkheid en functionaliteit van je pand aanzienlijk verbeteren.
Bovendien bieden trends zoals het verhuren aan arbeidsmigranten, studenten of voor zorgvastgoed extra kansen voor hogere huurinkomsten. Door bewust te kiezen voor deze verbeteringen, maximaliseer je niet alleen de waarde van je vastgoed, maar ook het rendement van je investering.
