Je betaalt in Nederland overdrachtsbelasting wanneer je een bestaand vastgoedobject koopt zoals een woning, vakantiewoning, winkelpand, kantoorpand, bedrijfspand of agrarisch object koopt. Maar ook wanneer deze wordt verkregen door een schenking. In dit artikel leggen we je meer uit over de verschillende tarieven, vrijstellingen en hoe je in bijzondere gevallen de overdrachtsbelasting kunt terugvragen in 2024.
Na het lezen van dit artikel weet je:
- Hoe hoog de overdrachtsbelasting in 2024 is;
- Welke vrijstellingen van overdrachtsbelasting er zijn;
- Hoe je overdrachtsbelasting kunt terugvragen bij een (door)verkoop binnen 6 maanden;
- Hoe je kunt berekenen hoeveel overdrachtsbelasting je moet betalen.
Let op: in dit artikel worden fiscaliteiten besproken. Raadpleeg altijd een fiscalist om de gevolgen van jouw individuele situatie in kaart te brengen. Onderstaande artikel is niet bedoeld als professioneel advies of als aanbeveling om bepaalde keuzes te maken.
Inhoudsopgave
Overdrachtsbelasting berekenen
Hoogte overdrachtsbelasting 2024
In de basis zijn er twee tarieven voor de overdrachtsbelasting. Voor 2024 zijn dat deze twee tarieven. Het percentage wordt gerekend over de koopsom van het object:
- 2%: dit tarief geldt voor alle woningen die de koper in eerste instantie zelf gaat bewonen.
- 10,4%: dit tarief geldt voor alle overige (veelal zakelijke) objecten zoals een winkelpand, kantoorpand, bedrijfspand of agrarisch object. Wanneer het om een woning gaat en de koper gaat deze niet zelf bewonen, dan geldt ook een tarief van 10,4% (bijv. bij beleggingspanden voor de verhuur).
Overdrachtsbelasting is dus alleen van toepassing bij bestaande bouw. Bij nieuwbouwwoningen en bouwgrond hoeft dus geen overdrachtsbelasting te worden betaald. Dit wordt aangeduid met de term ‘vrij op naam’.
Vrijstelling overdrachtsbelasting
Er zijn ook een aantal vrijstellingen waarin geen overdrachtsbelasting van toepassing is. Dit gaat om de volgende situaties:
- starters, jonger dan 35 jaar, die voor het eerst een woning gaan kopen. Zij kunnen eenmalig gebruik maken van een vrijstelling op de overdrachtsbelasting. De vrijstelling is alleen van toepassing op woningen met een aankoopprijs tot maximaal €510.000. Ook moet de koper bij de notaris schriftelijk verklaren dat de woning wordt gebruikt als hoofdverblijf. Koop je samen een eerste huis en één van de partners is boven de 35, dan betaal je over de helft van de aankoopprijs 2% overdrachtsbelasting.
- wanneer een pand wordt verkregen door te trouwen of door het geregistreerd partnerschap en de woning al eigendom was van één van de partners.
- wanneer het pand wordt verkregen bij echtscheiding tijdens de verdeling van de gemeenschap van goederen.
- wanneer het eigendomsdeel van een partner uitkoopt.
- wanneer het pand wordt verkregen door een erfenis.
- bij doorverkoop van een pand binnen 6 maanden na aankoop.
Dit laatste punt leggen we in het volgende kopje wat verder uit.
Overdrachtsbelasting terugvragen bij (door) verkoop binnen 6 maanden
Wanneer je een huis koopt (of verkrijgt) dat binnen 6 maanden ook al is overgedragen, hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Dit geldt tot een maximum van het bedrag van deze eerdere transactie. Meestal wordt tussen koper en verkoper afgesproken dat het voordeel naar de verkopende partij gaat (dit hoeft dus niet!). In deze situatie gelden wel wat regels:
- Als de koper meer betaalt dan wat de verkoper oorspronkelijk heeft betaald, moet de koper overdrachtsbelasting betalen over het verschil.
- Als bij de eerste overdracht het 2%-tarief werd toegepast en de tweede overdracht is aan een belegger (en dus 10,4% moet betalen), dan wordt gekeken naar het bedrag aan belasting dat bij de eerste overdracht is betaald. Dit bedrag wordt in mindering gebracht op de overdrachtsbelasting die bij de tweede overdracht verschuldigd is.
- Vaak komen koper en verkoper overeen dat de koper het bedrag aan overdrachtsbelasting dat hij anders had moeten betalen, aan de verkoper vergoedt.
- Als de koper inderdaad het bedrag ter grootte van de overdrachtsbelasting aan de verkoper betaalt, moet hij 2% overdrachtsbelasting betalen over dat bedrag.
- De periode voor doorverkoop sluit aan bij de tijdstippen van levering, dus het moment waarop je bij de notaris zit. Deze tijdstippen moeten binnen zes maanden van elkaar liggen.
- Als je de woning hebt gekocht om er zelf in te wonen en 2% overdrachtsbelasting hebt betaald of gebruik hebt gemaakt van de starters vrijstelling, kun je de woning niet zomaar binnen zes maanden doorverkopen. Doe je dat wel, dan kan het zijn dat je alsnog het tarief van 10,4% moet betalen. Bij onvoorziene omstandigheden, zoals echtscheiding of een noodzakelijke verhuizing vanwege werk of familieomstandigheden, blijft het oorspronkelijke tarief van toepassing. Het gaat hierbij om omstandigheden die je niet kon voorzien op het moment van aankoop.
Rekenvoorbeelden overdrachtsbelasting terugvragen binnen 6 maanden
Belangrijk: wanneer de woning wordt doorverkocht binnen 6 maanden en de kopende partij heeft een vrijstelling, dan gaan onderstaande berekeningen niet op!!
Rekenvoorbeeld 1: doorverkoop aan andere hoofdbewoner binnen 6 maanden voor zelfde prijs
Pieter koopt op 1 januari een woning voor €350.000. Hij betaalt hiervoor 2% overdrachtsbelasting, namelijk €7.000. Op 30 mei verkoopt Pieter de woning door aan Sandra voor hetzelfde bedrag. Nu kan Pieter ervoor kiezen om het voordeel naar Sandra te laten gaan waardoor zij geen overdrachtsbelasting betaald.
Echter kunnen ze er ook voor kiezen dat het voordeel toekomt aan Pieter en dat Sandra de €7.000 ‘vergoed’ aan Pieter.
| Actie | Beschrijving |
|---|---|
| Koop door Pieter | 1 januari, €350.000, 2% overdrachtsbelasting = €7.000 |
| Verkoop aan Sandra | 30 mei, €350.000, geen overdrachtsbelasting als voordeel naar Sandra gaat |
| Optie voor Pieter | Sandra ‘vergoedt’ €7.000 aan Pieter als voordeel naar hem gaat |
Rekenvoorbeeld 2: doorverkoop aan andere hoofdbewoner binnen 6 maanden voor een hogere prijs
Pieter koopt op 1 januari een huis voor €350.000 en betaalt hierover €7.000 overdrachtsbelasting (2% over de koopsom). Binnen 6 maanden verkoopt Pieter het huis aan Astrid voor €400.000. Astrid moet hierover €8.000 overdrachtsbelasting betalen. Pieter heeft echter al €7.000 betaald waardoor Astrid feitelijk maar €1.000 overdrachtsbelasting hoeft te betalen (je kunt ook alleen rekenen met het verschil in prijs en hierover 2% nemen).
Ook in deze situatie kunnen koper en verkoper samen afspreken wie het voordeel toekomt. Als ze overeenkomen dat dit aan Pieter toekomt, moet Astrid €1.000 aan de Belastingdienst betalen en €7.000 aan Pieter.
| Actie | Beschrijving |
|---|---|
| Koop door Pieter | 1 januari, €350.000, 2% overdrachtsbelasting = €7.000 |
| Verkoop aan Astrid | Binnen 6 maanden, €400.000, overdrachtsbelasting voor Astrid = €8.000 |
| Verrekening | Astrid betaalt feitelijk €1.000 na verrekening van Pieter’s €7.000 |
Let op:
Wanneer in situatie 1 en 2 ervoor wordt gekozen dat het voordeel van de overdrachtsbelasting naar de verkoper gaat, betaalt de koper wél 2% overdrachtsbelasting over dit bedrag! In situatie 1 is dit 2% over €7.000, dus €140. Dit bedrag mag de koper aftrekken van de vergoeding aan de verkoper. In dit geval betaalt de koper dus €6.860 aan de verkoper.
Rekenvoorbeeld 3: doorverkoop aan belegger binnen 6 maanden
Peter koopt als belegger een woning van Suzan voor €400.000, die korter dan 6 maanden geleden door haar is gekocht voor €370.000. Suzan woonde zelf in de woning en heeft derhalve 2% overdrachtsbelasting betaald, zijnde €7.400. Omdat Peter belegger is, moet hij 10,4% belasting betalen over zijn koopprijs. zijnde: €41.600. Omdat Suzan al €7.400 aan overdrachtsbelasting heeft betaald, kan Peter dit bedrag in mindering brengen en betaalt hij daardoor effectief €34.200 aan overdrachtsbelasting.
Peter en Suzan kunnen er ook voor kiezen dat het voordeel toekomst aan de verkoper, Suzan. Peter betaalt dan €34.200 aan de Belastingdienst en de overige €7.400 wordt vergoed aan Suzan. Omdat de Belastingdienst deze vergoeding ziet als onderdeel van de koopsom, is over dit bedrag wél 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd, zijnde €769,60. Het is gebruikelijk dat Suzan dit voor haar rekening neemt.
| Actie | Beschrijving |
|---|---|
| Koop door Peter (belegger) | €400.000, 10,4% overdrachtsbelasting = €41.600 |
| Verkoop van Suzan | Suzan had gekocht voor €370.000, 2% overdrachtsbelasting = €7.400 |
| Verrekening | Peter betaalt effectief €34.200 na verrekening van Suzan’s €7.400 |
| Optie voor Suzan | Peter betaalt €34.200 aan Belastingdienst en €7.400 aan Suzan als voordeel naar haar gaat |
Rekenvoorbeeld 4: doorverkoop van belegger aan belegger binnen 6 maanden
In deze situatie kun je dezelfde regels toepassen als in situatie 1 en 2, alleen wordt er dan gerekend met het tarief van 10,4%.
| Actie | Beschrijving |
|---|---|
| Koop door Belegger 1 | €X, 10,4% overdrachtsbelasting |
| Verkoop aan Belegger 2 | €Y, 10,4% overdrachtsbelasting over €Y |
| Verrekening | Belegger 2 betaalt 10,4% over het verschil tussen €Y en €X |
Rekenvoorbeeld 5: doorverkoop van belegger naar eindbewoner binnen 6 maanden
Peter heeft op 1 januari een beleggingspand gekocht voor €400.000. Hierover heeft hij 10,4% overdrachtsbelasting betaald, namelijk: €41.600. Peter heeft de woning flink opgeknapt en hij verkoopt deze binnen 6 maanden na de aankoop voor €500.000 aan Evert. Evert gaat zelf in de woning wonen, dus hij moet 2% overdrachtsbelasting betalen, wat neerkomt op €10.000.
In deze situatie is het gebruikelijk dat Evert deze €10.000 vergoedt aan Peter, waardoor Peter effectief €31.600 aan overdrachtsbelasting heeft betaald (6% in totaal).
Maar let op: heeft de koper een vrijstelling, bijvoorbeeld omdat dit het eerste koophuis is en Evert is 35 jaar of jonger, dan krijgt Peter dus niets terug!
| Actie | Beschrijving |
|---|---|
| Koop door Peter (belegger) | 1 januari, €400.000, 10,4% overdrachtsbelasting = €41.600 |
| Verkoop aan Evert (eindbewoner) | Binnen 6 maanden, €500.000, 2% overdrachtsbelasting = €10.000 |
| Vergoeding aan Peter | Evert vergoedt €10.000 aan Peter, waardoor Peter effectief €31.600 betaalt |
| Let op: Vrijstelling voor Evert | Als Evert vrijgesteld is (bijv. eerste koophuis en jonger dan 35 jaar), krijgt Peter niets terug |
Algemeen punt van aandacht: leg alle afspraken over de overdrachtsbelasting altijd vast in een koopcontract. Dit voorkomt veel gedoe achteraf!
