Opkoopbescherming is een maatregel die gemeenten kunnen invoeren om te voorkomen dat goedkope en middel dure koopwoningen worden opgekocht door beleggers en vervolgens verhuurd worden. Dit beleid is bedoeld om de positie van starters en mensen met een middeninkomen op de woningmarkt te verbeteren. De wet opkoopbescherming is op 1 januari 2022 ingevoerd en sindsdien hebben verschillende gemeenten ervoor gekozen om deze regeling toe te passen.
Let op: in dit artikel wordt gemeentelijk beleid besproken. Overheidsbeleid is altijd in ontwikkeling. Raadpleeg daarom de lokale gemeente de actuele situatie in kaart te brengen. Onderstaande artikel is niet bedoeld als professioneel advies of als aanbeveling om bepaalde keuzes te maken.
Na het lezen van dit artikel weet je:
- Wat de opkoopbescherming precies is.
- Welke gemeenten opkoopbescherming hanteren.
- Welke uitzonderingen er zijn.
- Welke gevolen het kan hebben voor jouw portefeuille of strategie.
Inhoudsopgave
Wat is opkoopbescherming?
Opkoopbescherming is een regeling waarmee gemeenten kunnen voorkomen dat goedkope en middeldure koopwoningen worden opgekocht door beleggers. Hierdoor blijven deze woningen beschikbaar voor mensen die er zelf in willen wonen.
De regeling is op 1 januari 2022 landelijk ingevoerd, maar gemeenten beslissen zelf of en hoe ze het toepassen. Opkoopbescherming geldt meestal voor woningen met een WOZ-waarde onder een bepaalde grens, die per gemeente verschilt.
Waarom is er opkoopbescherming?
De belangrijkste redenen voor opkoopbescherming zijn:
- Meer kansen voor starters
Starters maken meer kans op een koopwoning doordat beleggers minder woningen opkopen. - Betaalbare woningen behouden
Voorkomt dat woningen worden omgezet in dure huurwoningen. - Gezonde woningmarkt
Zorgt voor een betere balans tussen koop- en huurwoningen. - Verbeterde leefbaarheid
Wijken behouden hun aantrekkelijkheid doordat meer bewoners zich langdurig aan de buurt verbinden. - Eerlijke verhuur
Draagt bij aan goed onderhouden woningen en redelijke huurprijzen.
WOZ-waardegrens en opkoopbescherming
De WOZ-waarde speelt een belangrijke factor bij de opkoopbescherming. Alleen woningen onder een bepaalde WOZ-waarde vallen onder de regeling. Dit wordt de WOZ-waardegrens genoemd.
Hierdoor kunnen gemeenten de WOZ-waardegrens aanpassen op de gemiddelde WOZ-waarde binnen hun gemeente. Deze flexibiliteit zorgt ervoor dat de maatregel aansluit bij de lokale situatie op de woningmarkt.
De verschillen in de hoogte van de waarden tussen de verschillende gemeenten zijn groot. Zo ligt de WOZ-waardegrens in Emmen op €250.000,- terwijl in Amsterdam de grens op € 623.000,- ligt.
Welke gemeenten hebben opkoopbescherming?
Opkoopbescherming is niet in iedere gemeente van kracht. Gemeenten mogen zelf bepalen of ze regeling invoeren en voor welke WOZ-waardegrens deze geldt.
Hieronder zie je het volledige schema van de WOZ-waardegrens voor de 25 grootste gemeenten in 2025:
| Gemeente | WOZ-grens 2025 | Hele gemeente?* | Boete | Kosten vergunningaanvraag |
| Amsterdam | € 623.000,- | Ja | € 1.250 – € 25.750 | € 396,70- |
| Rotterdam | € 450.000,- | Nee | Tot € 21.750 | €316,30 |
| Den Haag | € 450.000,- | Ja | € 10.000 – € 40.000 | € 345,- |
| Utrecht | €565.000 | Ja | Tot € 18.500 | €418,90 |
| Eindhoven | €355.000 | Nee | € 21.750 – € 87.000 | €272,00 |
| Groningen | €355.000 | Ja | Tot € 22.500 | €426,00 |
| Tilburg | € 450.000,- | Nee | € 4.000 – € 22.500 | €1.160,95 |
| Almere | €450.000 | Ja | €22.500,- | €330,00 |
| Breda | € 450.000,- | Ja | € 4000,- tot € 12.000 | €464,30 |
| Nijmegen | € 396.000,- | Ja | € 22.500 tot € 90.000 | €256,80 |
| Apeldoorn | Geen opkoopbescherming | – | – | – |
| Haarlem | €476.415 | Ja | € 12.500,- | €283,29 |
| Arnhem | €434.000 | Nee | 21.750 | €847,25 |
| Haarlemmermeer | €558.000 | Ja | €22.500,- | €227,60 |
| Amersfoort | € 404.895 (vanaf 1 april 2025) | Ja | Tot € 21.750 | € 260,- |
| Enschede | €365.000 | Nee | tot € 90.000 | €914,60 |
| Zaanstad | €405.000 | Ja | tot € 25.750 | Onbekend |
| s Hertogenbosch | €450.000 | Ja | €21.750,- tot € 87.000,- | €120,60 |
| Zwolle | Geen opkoopbescherming | – | – | – |
| Leiden | € 450.000,- | Ja | € 5.000 – € 10.000 | €978,85 |
| Leeuwarden | € 260.000,- | Nee | € 4.000 – € 21.750 | €397,38 |
| Zoetermeer | Geen opkoopbescherming | – | – | – |
| Maastricht | € 402.000,- | Ja | €22.500,- tot 45.000 | €422,65 |
| Ede | Geen opkoopbescherming | – | – | – |
| Dordrecht | €450.000 | Ja | tot € 21.750,- | € 522,- |
| Westland | Geen opkoopbescherming | – | – | – |
| Alphen aan den Rijn | Geen opkoopbescherming | – | – | – |
| Alkmaar | Geen opkoopbescherming | – | – | – |
| Delft | €435.000 | Ja | tot € 87.000,- | €2.007,75 |
| Emmen | € 250.000,- | Nee | tot € 21.750,- | Onbekend |
| Venlo | € 306.000. | Nee | € 21.750 – € 87.000 | Gratis |
| Deventer | €355.000 | Nee | € 20.500 – € 87.000 | €269,00 |
Let op: er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze tabel. Gemeenten wijzingen hun beleid regelmatig. Raadpleeg te allen tijde de informatie van de betreffende gemeente zelf!
* Gemeenten hoeven niet alle wijken of buurten onder de opkoopbescherming te laten vallen. De gemeenten Rotterdam, Eindhoven, Arnhem, Enschede, Leeuwarden, Emmen, Deventer en Venlo hebben een aantal wijken aangewezen waarvoor de opkoopbescherming van kracht is.
De uitzonderingen zijn:
Rotterdam: Geldt voor 16 wijken: Bergpolder, Blijdorp, Bloemhof, Carnisse, Groot-IJsselmonde, Hillegersberg-Zuid, Hillesluis, Kralingen-Oost, Kralingen-West, Het Lage Land, Middelland, Nieuwe Westen, Oud-Charlois, Oud-Mathenesse, Rubroek, Tarwewijk.
Eindhoven: Geldt alleen voor bestaande woningen en niet voor nieuwbouwwoningen. Bovendien geldt het alleen voor de wijken: Centrum, Oud-Stratum, Kortonjo, Putten, De Laak, Doornakkers, Oud-Tongelre, Oud-Woensel, Erp, Begijnenbroek, Ontginning, Achtse Molen, Aanschot, Dommelbeemd, Oud-Strijp, Halve Maan, Meerhoven, Rozenknopje, Oud-Gestel en Gestelse Ontginning.
Arnhem: De opkoopbescherming is van toepassing op woningen in Arnhemse Broek, Centrum, De Laar, Elderveld, Elden, Geitenkamp, Heijenoord/Lombok, Klarendal, Malburgen-Oost (Noord), Malburgen-Oost (Zuid), Malburgen-West, Monnikenhuizen, Presikhaaf-Oost, Presikhaaf-West, Rijkerswoerd, Schuytgraaf, Spijkerkwartier, St. Marten/Sonsbeek-Zuid, Velperweg e.o., Vredenburg/Kronenburg. De opkoopbescherming geldt niet in Alteveer-Cranevelt, Burgermeesterwijk /Hoogkamp, Klingelbeek e.o. en Schaarsbergen.
Enschede: Het Binnensingelgebied, Hogeland-Velve, Twekkelerveld-T.H.T. , Boswinkel-Stadsveld, Enschede-Noord, Enschede-Zuid
Leeuwarden: Binnenstad, Bilgaard & Havankpark, Potmargezone, Westeinde, Vrijheidswijk, Vossepark & Helicon, Heechterp & Schieringen, Dokkumer Ie e.o., Goutum, Oud-Oost, Sonneborgh e.o, Nijlân & De Zwette
Emmen: De opkoopbescherming geldt alleen in de wijken Angelslo, Bargeres, Emmerhout en Emmermeer.
Deventer: Rivierenwijk (postcode 7417), Keizerslanden (postcode 7415), Voorstad (postcodes 7413 en 7416), Binnenstad (postcode 7411), Zandweerd (postcode 7412), Colmschate-Noord (postcode 7423), Colmschate-Zuid (postcodes 7421, 7422 en 7429).
Venlo: Craneveld, Dr. Poelsplein e.o., Hagerhof-Oost, Hagerhof-West, Hogekamp, Klingerberg-Zuid, Lage Heide, Op de Heide, Rijnbeek, Sinselveld, Stalberg-West, Vastenavondkamp-Noord, Vastenavondkamp-Zuid, Venlo-Centrum, Vossener-Centrum, Vossener-Noord, Vossener-West en Vossener-Zuid.
Boetes
Wie zich niet houdt aan de opkoopbescherming riskeert een hoge boete. Gemeentes controleren periodiek, aan de hand van data, op fraude. Per gemeente is het boetebedrag verschillend. Dit hangt onder andere af van de ernst van de overtreding en het aantal keer dat iemand al in de fout is gegaan. Zo varieert de hoogte van de boete in Amsterdam van € 1.250 tot maximaal € 25.750 per overtreding.
Uitzonderingen en ontheffing
Soms moet een gemeente, ondanks de opkoopbescherming, toch een vergunning voor verhuur verlenen. Je kunt hiervoor een ontheffing aanvragen bij de gemeente.
De gemeente moet in drie gevallen een ontheffing verlenen:
- Verhuur aan familie
Je mag de woning verhuren aan directe familie, zoals ouders of kinderen. - Tijdelijke verhuur
Bijvoorbeeld als je tijdelijk in het buitenland woont. Wel moet je de woning eerst minstens een jaar zelf hebben bewoond. - Bedrijfswoning
Als de woning onderdeel is van een winkel, kantoor of bedrijfspand.
Gemeenten kunnen zelf extra uitzonderingen maken, afhankelijk van de situatie in een buurt. De opkoopbescherming geldt in principe voor vijf jaar en wordt daarna geëvalueerd.
Kosten ontheffing opkoopbescherming
Soms zijn er aan het aanvragen van een ontheffing kosten verbonden. Gemeenten mogen zelf bepalen wat de prijs is om een ontheffing voor de opkoopbescherming aan te vragen. Zo is het in Venlo gratis, terwijl het in Delft meer dan 2000 euro kost.
Verschil opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht
De opkoopbescherming is niet hetzelfde als een zelfbewoningsplicht. Bij opkoopbescherming is verhuur mogelijk met een vergunning, terwijl bij zelfbewoningsplicht de koper verplicht is om de woning zelf te bewonen. De wetgever heeft bewust niet gekozen voor een zelfbewoningsplicht omdat deze het eigendomsrecht verder zou inperken dan de opkoopbescherming.
Bij opkoopbescherming blijft verhuur mogelijk onder bepaalde voorwaarden, wat meer flexibiliteit biedt voor eigenaren. Het hoofddoel blijft het behouden van goedkope en middeldure woningen in het koopsegment, terwijl er toch ruimte blijft voor verhuur in specifieke situaties. De balans tussen bescherming van de koopmarkt en het respecteren van eigendomsrechten staat hierbij centraal.
Gevolgen ‘Buy to let’ strategie
Buy to let is een investeringsstrategie waarbij vastgoed wordt aangekocht met als primair doel dit te verhuren. Deze praktijk is de afgelopen jaren sterk toegenomen in Nederland vanwege gunstige rendementen voor investeerders. De opkoopbescherming heeft echter directe gevolgen voor deze strategie:
- Investeerders kunnen niet meer in alle wijken woningen opkopen voor verhuur
- Nieuwbouwprojecten worden aantrekkelijker omdat deze vaak zijn uitgezonderd van opkoopbescherming
- Gebieden zonder opkoopbescherming worden interessanter voor investeerders
- Commercieel vastgoed wint aan populariteit als alternatieve investeringsmogelijkheid
Experts zijn verdeeld over de langetermijneffecten. Sommigen waarschuwen voor een toenemend tekort aan huurwoningen, terwijl anderen benadrukken dat de maatregel bijdraagt aan een gezondere balans op de woningmarkt. Beleggers moeten hun strategie aanpassen en zich mogelijk richten op nieuwbouwprojecten of gemeenten en wijken waar de opkoopbescherming niet geldt.
