Wanneer je vastgoed wilt financieren (bijvoorbeeld met een verhuurhypotheek) dan is de term ‘waarde in verhuurde staat’ erg belangrijk. Deze waarde wijkt af van de zogenaamde leegwaarde, marktwaarde en (meestal) de koopprijs.
De waarde in verhuurde staat is lager dan deze waardes en heeft direct invloed op het maximale bedrag dat je kunt lenen. De meeste financiers houden een zogenaamde Loan to Value (LTV) aan van maximaal 70 tot 80% van de waarde in verhuurde staat. Dit is dus (flink) minder dan bij een reguliere hypotheek waarbij je vaak tot wel 100% van de marktwaarde kunt lenen.
Bereken hier de waarde in verhuurde staat:
Wat is de waarde in verhuurde staat?
De marktwaarde in verhuurde staat is de waarde die aan een woning wordt toegekend die wordt verhuurd. Zoals aangegeven is deze lager dan de leegwaarde of marktwaarde. Dit komt omdat de meeste mensen op de woningmarkt een huis kopen om zelf in te wonen. Huurders zijn er niet zomaar uit te zetten en het lopende huurcontract bij verkoop moet worden overgenomen door de koper.
Voor financiers is het een extra veiligheidsmarge omdat het risico op niet kunnen terugbetalen bij een woning voor de verhuur simpelweg hoger is dan iemand die zelf in een woning gaat wonen (bijvoorbeeld door leegstand of sterk afnemende vraag).
Hoe wordt de waarde in verhuurde staat vastgesteld?
De marktwaarde in verhuurde staat van een vastgoedobject wordt meestal vastgesteld door een taxateur. Hoewel er rekenkundige benaderingen en modellen bestaan om de waarde te schatten, hangt de uiteindelijke bepaling af van een complexe beoordeling van meerdere factoren. Denk hierbij aan de (actuele) huurinkomsten, de looptijd van de huurovereenkomst en bijbehorende voorwaarden, vergelijkbare huurprijzen, de staat van het pand en natuurlijk de locatie.
Een belangrijke factor is uiteindelijk de huurprijs en hoe deze in verhouding staat tot de (markt)waarde van de woning. In de vrije sector is men vrij om een huurprijs te bepalen, wat in beginsel dus zal leiden tot een hogere waarde in verhuurde staat.
Echter, bij een woning in de sociale sector is de maximaal te vragen huur vastgelegd in het Woning Waarderingsstelsel (WWS) op basis van een puntensysteem. Hier kun je met behulp van onderstaande uitleg zélf de waarde in verhuurde staat berekenen.
Zelf de waarde in verhuurde staat berekenen
Let op: dit geldt alleen voor sociale huurwoningen!
Van een woning in de sociale huursector kun je dan ook zelf een berekening maken van de waarde in verhuurde staat. Let er echter wel op dat een eigen berekening vaak anders is dan een waardering door een taxateur. De meeste geldschieters zullen gebruik willen maken van een taxateur om tot een nauwkeurige(re) waarde te komen.
Allereerst heeft u de WOZ-waarde van de woning nodig. Heb je deze niet? Dan kun je die zelf opvragen bij de gemeente of het WOZ-waarde loket. Daarnaast heb je de jaarlijkse huuropbrengst nodig. Deze kun je berekenen met het puntensysteem op de site van de Huurcommissie. Dit bedrag deel je door de WOZ-waarde. Hier komt een percentage uit wat men ook wel de ‘leegwaarderatio’ noemt.
Dit gaat op basis van een door de overheid vastgestelde tabel:
| Verhouding jaarhuur t.o.v. WOZ | Leegwaarderatio |
| 0-1% | 73% |
| 1-2% | 79% |
| 2-3% | 84% |
| 3-4% | 90% |
| 4-5% | 95% |
| 5% of meer | 100% |
Rekenvoorbeeld
Stel u verhuurt een woning met een WOZ-waarde van €300.000 en deze verhuurt u voor €10.000 per jaar. De verhouding van de jaarhuur ten op zichte van de WOZ-waarde is dan:
(€10.000/€300.000) * 100% = 3,33%. De leegwaarderatio volgens de tabel is dan 90%. De waarde in verhuurde staat is dan dus 90% van de WOZ-waarde, wat neerkomt op €270.000.