Een woning vormt één van de hoekstenen van je leven. Een andere hoeksteen is je partner. Wanneer je de vervelende keuze hebt moeten maken om te scheiden, botsen deze twee hoekstenen fundamenteel met elkaar. Je huis moeten verkopen bij een echtscheiding is een vervelende en bovenal frustrerende situatie. In de basis is een woning simpelweg een zaak die te waarderen valt met geld. In het algemeen zal het geld dus moeten worden verdeeld. Zo simpel ligt het echter niet altijd in de praktijk. Hieronder leest u hoe de verkoop van een huis bij echtscheiding in zijn werk gaat en wat de fiscale aspecten hiervan inhouden.
Na het lezen van dit artikel weet je:
- Wat de mogelijkheden zijn bij een echtscheiding
- Hoe je omgaat met de overwaarde van een woning
- Wat de fiscale aspecten zijn
- Hoe iemand in de woning kan blijven wonen zonder de ander uit te kopen
Inhoudsopgave
Drie mogelijkheden bij scheiding
Bij een scheiding zijn er in principe twee mogelijkheden als het gaat om de koopwoning. Dit zijn:
- Je verkoopt het huis en vertrekt beide naar een nieuwe woning.
- Eén van de twee eigenaren koopt de andere eigenaar uit.
- Je verkoopt het huis en één van de twee huurt de woning terug van de nieuwe eigenaar.
Uitkopen
Als één u beide in de woning blijft wonen, dient deze de ander uit te kopen. In dit geval moeten beide partijen het hierover eens zijn en moet vaststaan dat degene die in het huis blijft wonen de hypotheek kan betalen. Het uitkopen doet u door dit met eigen geld te betalen of door simpelweg de hypotheek te verhogen. De bank wil echter wel een realistische berekening zijn. Loopt het onverhoopt stuk op één van deze factoren, dan moet het huis wel verkocht worden. Er zijn immers geen andere mogelijkheden denkbaar. Hoe een dergelijke verkoop werkt, leest u hieronder in detail.
Verkopen en terughuren
De laatste tijd zien wij dat vaak gekozen wordt voor de optie verkopen en terughuren. Door de krappe woningmarkt en de onrust die verhuizen geeft voor een gezin wordt regelmatig gekozen voor deze optie. Hierbij wordt de woning verkocht aan een investeerder die de woning voor onbepaalde tijd terug laat huren. De opbrengst kan dan verdeeld worden terwijl er stabiliteit blijft in het achterblijvende deel van het gezin.
Een huis verkopen en terughuren kan niet via de reguliere markt. Dit soort constructies vindt je niet op Funda. Wil jij je huis verkopen en terughuren? Vraag dan vrijblijvend een bod aan via deze link.
Verkopen bij echtscheiding
Is besloten om het huis te verkopen, dan geldt als grondbeginsel dat de opbrengst simpelweg wordt verdeeld over u beiden. Bij het verkopen van een huis komen echter vaak bijzondere situaties kijken. Hieronder leest u een aantal van deze.
Overwaarde
Overwaarde is op zichzelf heel gunstig, maar wellicht staat u niet te wachten op complexiteit midden in een scheiding. Van overwaarde is sprake wanneer het huis meer oplevert dan de afgesproken hypotheekschuld. Wat er met de overwaarde dient te gebeuren is echter vrij gemakkelijk. De overwaarde wordt namelijk toebedeeld naar rato van de eigendomsverhouding. Bent u beiden voor 50% eigenaar van de woning, dan krijgt u beiden de helft van de overwaarde. De fiscale last drukt vervolgens op u allebei voor het eigen gedeelte.
Onderwaarde
Van onderwaarde is sprake wanneer uw woning minder oplevert dan de hypotheekschuld. Complex? Dat valt gelukkig mee. Het principe is namelijk in hoofdlijnen hetzelfde als bij overwaarde. Overwaarde moet u zien als winst en onderwaarde als verlies. Dit verlies in de vorm van een schuld wordt simpelweg over u beiden verdeeld.
Fiscale aspecten bij scheiding
Alsof het allemaal nog niet complex genoeg was, houdt ook de fiscus een oogje in het zeil als het gaat om een echtscheiding. Als het huis uitgekocht wordt dient een zogenaamde akte van verdeling te worden opgesteld door een notaris. Hiermee wordt vastgelegd dat de bewoner voortaan verantwoordelijk is voor de periodieke betalingen en dus de hypotheek. De woning wordt officieel niet overgedragen en bij uitkopen middels deze constructie hoeft dus ook geen overdrachtsbelasting te worden betaald.
Naast het voordeel dat u geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen, komt het voordeel van de hypotheekrenteaftrek. Als u de woning verlaat, dan heeft u in de meeste gevallen nog twee hele jaren recht op renteaftrek met betrekking tot de woning waar u niet langer woonachtig bent. Als u direct een nieuwe woning koopt, dan mag u de hypotheekrente bij beide woningen aftrekken. Hierbij geldt wederom de termijn van twee jaren. Blijft u in de woning wonen? Dan is het soms ook mogelijk om alsnog de hypotheekrente af te kunnen trekken. Dit zal echter per geval ernstig verschillen.
Na de hiervoor genoemde termijn van twee jaren is uw woning fiscaal gezien niet meer aan te merken als eigenwoning. De hypotheekrente is dan dus niet meer aftrekbaar over uw deel van de schuld. Vanaf het verstrijken van de termijn, heeft u ook niets meer te maken met de eigenwoningforfait van de betreffende woning. De schuld met betrekking tot de woning valt dan onder box 3 (sparen en beleggen). De website van de Nederlandse Belastingdienst verschaft hieromtrent meer informatie.
