Huis erven: de fiscale gevolgen van het erven van vastgoed.

huis erven wat nu

Wat als je een huis erft? Als je een woning erft, komt er een hoop op je af. Veel mensen vragen zich als eerste af hoeveel belasting ze moeten betalen over vastgoed dat ze erven. Daarnaast zijn er een aantal keuzes die je moet maken als je een huis erft. Zo moet je eerst beslissen of je de erfenis accepteert of niet. Als je het huis uit de erfenis houdt, dan heb je drie mogelijkheden: zelf in het huis gaan wonen, de woning verhuren of de woning uit de erfenis verkopen.

Let op: in dit artikel worden fiscaliteiten besproken. Raadpleeg altijd een belastingadviseur om de gevolgen van jouw individuele situatie in kaart te brengen. Onderstaande artikel is niet bedoeld als professioneel advies of als aanbeveling om bepaalde keuzes te maken.

Na het lezen van dit artikel weet je:

  • Wat je moet doen als je een woning erft.
  • Hoeveel belasting je moet betalen over geërfd vastgoed.
  • Welke keuzes je moet maken: de erfenis accepteren of niet.
  • Wat je mogelijkheden zijn als je het huis uit de erfenis houdt: zelf in het huis gaan wonen, het verhuren of de woning verkopen.
  • Welke belangrijke fiscale gevolgen er zijn bij elke keuze.

Huis erven? Accepteren of verwerpen

De eerste stap na het erven van een huis is beslissen of je de erfenis accepteert of verwerpt. Dit is een belangrijke keuze, want als erfgenaam neem je niet alleen het huis over. Je neemt namelijk ook eventuele schulden zoals de hypotheek of achterstallige rekeningen over.  Denk bijvoorbeeld aan:

  • Openstaande energie- of waterkosten.
  •  Gemeentelijke belastingen (onroerendezaakbelasting, rioolheffing, waterschapsbelasting, afvalstoffenheffing).
  • Onderhoudskosten aan de woning.
  • Eventuele erfpacht.
  • Overwaarde schuld.

Dit zijn allemaal zaken waar je ook rekening mee moet houden wanneer je een huis erft. Bij een huis erven komt dus meer kijken dan alleen de waarde van het huis min de nog openstaande hypotheek schuld.

Erfbelasting

Veel mensen vragen zich af hoeveel belasting betaal je als je een huis erft? Na het accepteren van de erfenis moet je binnen 8 maanden aangifte doen voor de erfbelasting. In tegenstelling bij de verkoop van een huis, hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Wel betaal je erfbelasting.

De hoogte van de erfbelasting is afhankelijk van een aantal factoren. Zo spelen de relatie met de overledene mee, de WOZ-waarde van de woning en of het huis op dit moment verhuurd is.

De hoogte van de erfbelasting hangt af van een aantal zaken:

  1. Ga je zelf in het huis wonen, of ga je het verhuren/verkopen.
  2. De WOZ-waarde van de woning (op 1 januari van het jaar van overlijden).
  3. Relatie tot de overleden persoon.
  4. De (eventuele) vrijstelling tot erfbelasting.

Hoogte erfbelasting 2024

Om de erfbelasting te berekenen moeten we naar een aantal dingen kijken:

  1. Hoe dichter je bij de overledene staat, hoe minder erfbelasting je betaalt. Ben je de echtgenoot van de overledene, dan betaal je minder erfbelasting dan een neef.
  2. De waarde van de erfenis. Met betrekking tot het huis is dit dus de meest actuele WOZ-waarde van de woning.

In onderstaand schema zie je de hoogte van de voor jou geldende erfbelasting voor 2024:

Waarde erfenisPartner, (stief/pleeg) kindKleinkinderenOverige erfgenamen (vrienden, kennissen, oom/tante, etc)
€ 0 – € 152.36810%18%30%
€ 152.368 en meer20%36%40%

Vrijstelling erfbelasting

Daarnaast kom je mogelijk ook in aanmerking voor een vrijstelling voor (een deel van) de erfbelasting. Is de waarde van de erfenis lager of gelijk dan uw vrijstelling? Dan betaalt u geen erfbelasting. Is de waarde van de erfenis hoger dan uw vrijstelling, dan betaalt u alleen belasting over het deel dat boven de vrijstelling uitkomt.

Vrijstelling erfbelasting 2024 voor:Bedrag van uw vrijstelling in 2024
Echtgenoot, geregistreerd partner of samenwonend partner€ 795.156
Kind, pleegkind of stiefkind€ 25.187
Kleinkind€ 25.187
Achterkleinkind€ 2.658
Kind met een beperking€ 75.546
Ouder€ 59.643
Andere erfgenaam (broer/zus/vriend/kennis)€ 2.658
Vrijstelling Erfbelasting 2024.

Hoogte erfbelasting berekenen

Een voorbeeld om de hoogte van de erfbelasting te berekenen:

Stel, je erft een huis van je overleden ouders. Het huis heeft een waarde van 300.000 euro. Je bent van plan om het huis te verkopen en er niet zelf in te gaan wonen. Bovendien wordt het huis op het moment niet verhuurd. Dan krijg je de volgende situatie:

  • WOZ-waarde woning: € 300.000.
  • Bedrag vrijstelling: € 25.187.
  • Bedrag erfbelasting:

Rekenvoorbeeld erfbelasting 2024

Een voorbeeld om de erfbelasting te berekenen:

Stel, je erft een huis van je overleden ouders. Het huis heeft een waarde van 300.000 euro. Je bent van plan om het huis te verkopen en er niet zelf in te gaan wonen. Bovendien wordt het huis op het moment niet verhuurd. Dan krijg je de volgende situatie:

  • WOZ-waarde woning: € 300.000.
  • Bedrag vrijstelling: € 25.187.
  • Bedrag erfbelasting: €39.725,80

De uitleg

Rekenvoorbeeld erfbelasting 2024:

Hieronder vind je een rekenvoorbeeld van hoe je de erfbelasting voor 2024 berekent:

Netto erfdeel:

  • WOZ-waarde woning: €300.000
  • Vrijstelling: €25.187
  • Netto erfdeel: €300.000 – €25.187 = €274.813

Berekening erfbelasting:

  • Eerste schijf: 10% belasting op het bedrag tot €152.368 (inclusief vrijstelling):

€152.368 × 10% = €15.236,80

  • Tweede schijf: 20% belasting op het resterende deel boven de eerste schijf, dus €274.813 – €152.368 = €122.445:
  • €122.445 × 20% = €24.489

Totale erfbelasting:

  • €15.236,80 + €24.489 = €39.725,80

Rente over verschuldigde erfbelasting

Als je een huis erft na iemands overlijden, is het belangrijk om op tijd aangifte van de erfbelasting te doen. Je krijgt hierover een brief van de Belastingdienst.

 Na het overlijden heb je 8 maanden de tijd om de aangifte te doen. Als je dat niet op tijd doet, of als de aangifte niet volledig of correct is, kan de Belastingdienst belastingrente in rekening brengen.

Deze rente wordt berekend over de periode van 8 maanden na het overlijden, tot 6 weken na de aanslag. Je moet altijd aangifte erfbelasting doen. Ook als je een voorlopige aanslag hebt aangevraagd.

Zorg er dus altijd voor dat je de aangifte correct en op tijd indient, dit voorkomt dat je onnodig rente moet betalen over jouw erfdeel.

Verschil WOZ en waarde in verhuurde staat

Hebt u een huis geërfd dat op dat moment verhuurd wordt? Dan betekent dit dat je een “woning in verhuurde staat” hebt. Bij het erven van een huis betekent dit dat je het huis niet meteen kunt verkopen, of er zelf kunt gaan wonen. Er zitten immers huurders in het pand. Dit heeft invloed op de erfbelasting die je over het huis moet betalen.

De WOZ waarde van een huis wordt ieder jaar door de gemeente vastgesteld. Dit gebeurt op basis van de vrije marktwaarde van een woning. Het is de waarde van de woning, zonder dat de woning verhuurd wordt, of er andere speciale rechten voor het pand zijn.

De waarde in verhuurde staat is lager dan de WOZ-waarde. Dit komt omdat de erfgenaam niet direct over de woning kan beschikken. Er is namelijk nog een huurder waar rekening mee gehouden moet worden. Dit betekent voor de erfgenaam dat het lastig of zelfs onmogelijk is om de woning direct te verkopen, of om er zelf te gaan wonen.

Het zou oneerlijk zijn als iemand dan ook de volle erfbelasting moet betalen, terwijl hij niet over de erfenis kan beschikken. Daarom wordt er bij de erfbelasting voor woningen die verhuurd zijn een korting toegepast op de WOZ-waarde. Dit is de zogenaamde “leegwaarderatio”. Deze leegwaarderatio verlaagt de WOZ-waarde met een percentage, afhankelijk van de verhouding tussen de jaarlijkse huur en de WOZ-waarde.

Voorbeeld WOZ-waarde in verhuurde staat

Een rekenvoorbeeld van de WOZ-waarde van een huis in verhuurde staat:

Stel je hebt een woning waarvan de WOZ-waarde € 200.000 is. De jaarlijkse huurprijs is € 5.700. Dan krijg je: (5700 / 200.000) x 100% = 2,85%. Volgens de leegwaarderatio heeft het geërfde huis dan een WOZ-waarde van € 168.000. Met dit bedrag bereken je vervolgens de erfbelasting.

Woning uit erfenis verkopen, waar op letten?

Als je een woning erft en deze wilt verkopen zijn er een aantal dingen waar je op moet letten. Het kan soms een beetje veel zijn, daarom hebben we een handige lijst gemaakt met dingen waar je op moet letten bij het verkopen van een woning uit een erfenis:

  1. Verklaring van erfrecht.
    Ga naar de notaris en vraag een verklaring van erfrecht aan. Dit heb je nodig om aan te tonen dat jij degene bent die bevoegd is om het huis te verkopen.
  2. Aangifte erfbelasting.
    Doe binnen 8 maanden na het overlijden aangifte erfbelasting bij de Belastingdienst. Hierdoor hoef je geen extra belastingrente te betalen.
  3. Controleer of bereken de WOZ-waarde.
    Controleer de WOZ-waarde van de woning. Is de woning momenteel verhuurd? Bereken dan de WOZ-waarde met de leegwaarderatio.
  4. Onderhoud van de woning.
    Kijk hoe de woning is onderhouden. Overweeg renovaties of aanpassingen die de waarde van de woning kunnen vermeerderen.
  5. Taxatie van de woning.
    Laat de woning eventueel taxeren. Dit helpt je bij het bepalen van een reële verkoopprijs.
  6. Maak een lijst van de fiscale gevolgen de verkoop.
    Wat betekent de verkoop van het huis voor de inkomstenbelasting? Is er nog een hypotheekschuld op de woning?

Heb jij een woning afkomstig uit een erfenis in bezit en wil je deze snel en discreet verkopen? Vul het formulier in op deze pagina en we nemen spoedig contact met je op.

Hoe nu verder met een huis afkomstig uit erfenis

Het erven van een woning brengt zowel kansen als verantwoordelijkheden met zich mee. Zorg ervoor dat je goed geïnformeerd bent en de juiste stappen onderneemt om onvoorziene kosten te voorkomen.

Zorg ervoor dat je je goed laat informeren en pak alles stapje voor stapje aan. Als je ergens niet uitkomt, schroom dan niet om professionele hulp in te schakelen. Zo voorkom je problemen op de lange termijn.

Op die manier kun je de waarde van de erfenis optimaal benutten en kom je in de toekomst niet voor verrassingen te staan.