Hoe werkt een ABC transactie in vastgoed?

Hoe werkt een ABC transactie in het vastgoed? En hoe kun je handig gebruik maken van een ABC-transactie? Een ABC-transactie is een vastgoedconstructie waarbij drie partijen betrokken zijn: de verkoper (A), een tussenpersoon (B) en de eindkoper (C). Deze constructie is populair bij projectontwikkelaars en beleggers vanwege de efficiëntie en belastingvoordelen.

In dit artikel leggen we uit wat een ABC-transactie is, hoe het werkt en de belangrijkste voor- en nadelen.

Wat is een ABC transactie?

Bij een ABC transactie zijn drie partijen betrokken: de verkoper (A), de koper (B) en de eindkoper (C). Partij A verkoopt het vastgoed aan partij B. Vervolgens verkoopt partij B het vastgoed weer snel door aan de eindkoper, partij C.

Een ABC transactie wordt in de vastgoedwereld in verschillende scenario’s gebruikt. Het komt regelmatig voor bij projectontwikkeling, waarbij vastgoed bijvoorbeeld gerenoveerd wordt en daarna doorverkocht wordt. Ook gebeurt het soms dat er een ABC constructie gebruikt wordt om zo de uiteindelijke koper meer tijd te geven om de financiering rond te krijgen.

Hoe werkt een ABC transactie?

Bij een ABC transactie zijn er twee opeenvolgende verkopen. De eerste verkoop vindt plaats tussen de partijen A en B. De tweede verkoop vindt plaats tussen B en C. Uiteindelijk wordt C de nieuwe eigenaar van het vastgoed.

Hoe werkt AB en BC in een ABC constructie?

• Partij A: De oorspronkelijke eigenaar van het vastgoed.
• Partij B: De tussenpersoon. Dit kan bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, een makelaar of een vastgoedbelegger zijn.
• Partij C: De eindkoper. Deze koopt het vastgoed van partij B en wordt uiteindelijk de eigenaar van het vastgoed.

Een ABC constructie bestaat dus eigenlijk uit de volgende twee verkopen:

• AB-transactie: Verkoper (A) verkoopt het vastgoed aan een tussenpersoon (B).
• BC-transactie: Tussenpersoon (B) verkoopt het vastgoed aan de eindgebruiker (C).

Voorbeeld van een ABC transactie in het vastgoed

Een eigenaar van een pand (partij A) verkoopt dit aan een projectontwikkelaar (partij B) voor € 300.000. Vervolgens neemt de projectontwikkelaar (partij B) het pand onder handen en renoveert het. Hierdoor kan hij het pand voor € 375.000 doorverkopen aan partij C, de eindgebruiker. De verkoop van partij B aan partij C vindt binnen 6 maanden plaats.

Omdat het gaat om een ABC-transactie, waarbij de woning binnen 6 maanden weer doorverkocht wordt, betaalt C alleen overdrachtsbelasting over de meerwaarde die partij B gecreëerd heeft. Meer uitleg over de overdrachtsbelasting in dit artikel. Dit maakt dat een ABC-transactie in het vastgoed financieel aantrekkelijk kan zijn.

Wat zijn de voordelen en nadelen van een ABC transactie?

Een ABC transactie biedt een aantal zeer aantrekkelijke voordelen. Toch kleven er ook een aantal nadelen aan een ABC transactie.

Voordelen ABC transactie

• Kostenefficiëntie: Bij (door)verkoop binnen 6 maanden is er de mogelijkheid om overdrachtsbelasting in sommige situaties te verrekenen. Bij directe doorverkoop kunnen er nog meer kosten bespaard worden.
• Snelheid en efficiëntie: ABC transacties geven projectontwikkelaars of beleggers de mogelijkheid om panden sneller door te verkopen. Daardoor hoeven ze panden niet lang vast te houden. Dit voorkomt dubbele lasten of langdurige leegstand van panden.
• Het opknappen van een vastgoedobject wordt interessanter. Doordat je de tijd krijgt om een renovatie uit te voeren, heb je de mogelijkheid om meerwaarde aan een pand te creëren.

Nadelen ABC transactie

• Kans op hogere rente: Door het risico wat er aan ABC transacties zit, kunnen banken of andere financiers hogere rentes vragen.
• Tijdsdruk: Omdat het vastgoed binnen 6 maand weer verkocht moet worden, heb je te maken met tijdsdruk.
• Strikte controles: De belastingdienst voert vaak extra controles uit bij ABC-transacties. Dit betekent dat je er echt goed op moet letten dat je alles op de juiste manier regelt. Doe je dit niet, dan kunnen er hoge boetes volgen.

Grote verschillen in waarden tussen notaris en financier

Bij een ABC transactie kunnen er grote verschillen tussen de waarde van het pand voorkomen. Dit komt doordat de waarde door de verschillende partijen anders beoordeeld wordt. Een notaris, een bank, een financier en de eindgebruiker beoordelen het vastgoed allemaal op hun eigen manier. Daarnaast probeert partij B natuurlijk winst te maken op het vastgoed.

Taxatiewaarde versus verkoopprijs.

Bij een ABC transactie kan de taxatiewaarde anders zijn dan de uiteindelijke prijs die partij C betaalt voor het pand. Dit komt enerzijds door hoe alle partijen de waarde van het vastgoed inschatten en anderzijds door de waarde die eventueel toegevoegd wordt door bijvoorbeeld een renovatie.

Belastingdienst bij ABC transactie

Hoewel er geen overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden bij een ABC transactie, is het wel belangrijk dat de waardeverschillen niet te groot zijn. Als de Belastingdienst constateert dat het prijsverschil bij de verkoop van A naar B veel lager is dan de verkoop van B naar C, dan kan dit worden gezien als een vorm van belastingontwijking. Er moet een deugdelijke verklaring zijn voor de waardeverschillen.

Notaris bij een ABC transactie

De notaris speelt in een ABC transactie een cruciale rol. Hij of zij zorgt ervoor dat de transactie juridisch juist verloopt. Een notaris moet dan ook melding maken van signalen die duiden op belastingontwijking. Daarnaast zorgt een notaris voor de juiste berekening en betaling van de overdrachtsbelasting.

Het kan voorkomen dat een notaris de waarde van een vastgoed object anders inschat dan de financier. Als dit verschil heel groot is, dan maakt een notaris hier melding van bij de Belastingdienst. Dit kan ervoor zorgen dat de verkoop uitgesteld wordt en dat de ABC transactie vertraging oploopt.

Is een ABC-constructie strafbaar?

Een ABC constructie is niet strafbaar, maar het is belangrijk om alle wetten en regels goed in acht te nemen. Een notaris kan hierbij helpen. Belastingontduiking of hypotheekfraude is namelijk wél strafbaar.