Wellicht heb je er wel eens van gehoord: het kopen of verkopen van een huis op een executieveiling. Als er over een executieveiling wordt gesproken, is dit meestal binnen een vrij negatieve context. Hieronder lees je wat de executieveiling van een huis precies inhoudt, hoe deze te voorkomen en hoe je hier eventueel van kunt profiteren als koper.
Na het lezen van dit artikel weet je:
- Wat een executieveiling is.
- Hoe je kan deelnemen aan een executieveiling.
- Hoe je het slimste een woning op een executieveiling koopt.
Inhoudsopgave
Wat is executieverkoop?
De meeste mensen schaffen een huis aan met een hypotheek. Juridisch betekent dit dat er een lening wordt afgesloten ten hoogte van de prijs van het huis. Op deze lening wordt de juridische constructie van hypotheek gevestigd. Een hypotheekrecht houdt in dat wanneer de schuldenaar verzuimt om te voldoen aan zijn betalingsverplichting, de hypotheekhouder de woning mag executeren. Met andere woorden, moet je betalen maar doe je dit structureel niet? Dan heeft de bank als hypotheekhouder het recht om de woning op een executieveiling te verkopen. Van de opbrengst wordt vervolgens alsnog de lening voldaan. Het recht om te executeren wordt juridisch het recht van parate executie genoemd.
Het verzuimen om te voldoen aan een betalingsverplichting op grond van een hypotheekrecht is niet de enige wijze waarop een woning op een executieveiling kan belanden. Ook een veroordelend vonnis van een rechter of een notariële akte kan er toe leiden dat een huis moet worden geëxecuteerd. Deze mogelijkheden worden executoriale titels genoemd. Gemeenschappelijke deler is dat een huis gedwongen wordt verkocht.
Lagere verkoopprijs
Een executieveilig vindt logischerwijze niet plaats op Funda. Er zijn vaak geen uitgebreide promoties of rondes met individuele bezichtigingen. Het doel van de executeur is om de woning snel verkocht te hebben. Deze factoren leiden ertoe dat er niet al te veel kan worden gevraagd voor de woning. Sommige woningen worden dan ook tegen bodemprijzen verkocht op een executieveiling. In gunstige gevallen kan de prijs tot wel 30% lager liggen dan de huidige marktprijs. Dit is natuurlijk erg vervelend voor de oude bewoners, maar het biedt wel perspectief voor bepaalde kopers. Als de opbrengst van de woning lager is dan de openstaande hypotheek, blijven de oude eigenaren achter met een restschuld.
Deelnemen aan een executieveiling
Mocht de situatie zover komen dat een huis op een executieveilig belandt, dan kan in principe iedereen aan deze veiling deelnemen. Je moet hier wel wat voorbereidingen voor doen. Het lijkt wellicht een speelveld van alleen professionele handelaren, maar door de opkomst van het internet zijn vele veilingen openbaar toegankelijk. Er is wel concurrentie. Over het algemeen komen er namelijk veel handelaren op dergelijke veilingen af die graag wat winst maken op vastgoed.
Hoe werkt de executieveiling van een huis?
Een executieveiling is niet heel ingewikkeld maar wel vrij zenuwslopend. In de basis bestaat de executieveiling van een huis uit twee fases: (1) veilig bij opbod en (2) veiling bij afslag. De eerste fase is de fase zoals u die wellicht kent van andere veilingen. De deelnemers dienen op te bieden tegenover andere bieders om op deze wijze een prijs vast te stellen voor de woning. De veilingmeester stopt deze eerste fase wanneer er een prijs op tafel ligt waar niemand meer overheen wil bieden.
Dan is het de beurt aan de tweede fase, de veiling bij afslag. De veilingmeester noemt een bedrag dat significant hoger is dan het eerste bedrag en vervolgens zal hij in sprongetjes aftellen vanuit dit bedrag. Als iemand roept: ‘mijn!’, dan is de woning officieel verkocht. Dit proces gaat onder de naam ‘afmijnen’. Nu begrijp je wellicht waarom eerder werd aangehaald dat het bijwonen van een dergelijke veilig vrij zenuwslopend kan zijn. Het gaat soms immers om enkele seconden.
Het belang van een goede voorbereiding
Bij een executieveilig zit je niet rustig aan tafel bij de makelaar met een pen en een kopje koffie. Je kan dus ook niet rustig het gesprek aangaan en er is geen ruimte voor onderhandelingen. De veiling zelf is de onderhandeling. Roep je ‘mijn’, dan is de woning van jou en kan je amper van de koop afkomen. Ontbindende voorwaarden in de vorm van bijvoorbeeld een financieringsvoorbehoud spelen geen rol.
Je dient dus alvorens het bijwonen van een veiling goed te weten tot welk bedrag je een woning kunt financieren, anders kan je in een vervelende situatie belanden waarin je een huis heeft gekocht welke je in feite niet kunt betalen. Veel veilingen vragen je dan ook alvorens de start aan te tonen of je beschikt over voldoende financiële middelen. Zo worden eventuele problemen voorkomen.
Bijkomende kosten executieverkoop woning
Je bent wellicht gecharmeerd van het idee dat u woningen tegen bodemprijzen kunt aanschaffen op een executieveiling. Het is echter wel belangrijk om niet te vergeten dat er bijkomende kosten zijn die met name door het veilinghuis in rekening worden gebracht. Ook zal je uiteraard overdrachtsbelasting moeten afstaan. In veel gevallen zal je tot slot niet weten wat in detail de exacte staat van de betreffende woning is. Je kunt dus altijd voor onverwachte verrassingen komen te staan, dit kan extra kosten met zich meebrengen. Het gaat vaak goed, maar 100% zekerheid is lastig te verschaffen.
Meedoen aan een vastgoedveiling
Nu je een beter beeld van wat een executieverkoop precies inhoudt en hoe het in de praktijk werkt, is het van belang om te weten hoe je aan een dergelijke veilig mee kan doen. Om te beginnen is het de afgelopen tijd steeds makkelijker geworden om mee te doen aan executieveilingen. Dit heeft te maken met een relatief recentelijke wet die het voor particulieren toegankelijker maakt om mee te doen met een executieveiling. In bepaalde gevallen willen executieveilingen dan ook gewoon op internet gebeuren. Voor dergelijke websites kan je je gewoon aanmelden. Ook kan je fysiek veilingen bijwonen, hiervoor is het verstandig om een veilinghuis te benaderen ter informatie. Vergeet niet dat het gaat om relatief hoge bedragen, vergaar dus genoeg informatie.
