Een vraag die wij maar wat vaak krijgen: moet ik mijn vastgoedbeleggingen nu aanhouden in privé (box 3) of in een BV? Laten we voorop stellen dat dit geen eenduidig antwoord is. Het ligt namelijk aan veel verschillende factoren of je voor privé of bv aantrekkelijker is. In dit artikel zetten we de verschillende kenmerken uiteen zodat je een beter beeld krijgt bij wat voor jouw situatie het beste is.
Na het lezen van dit artikel weet je:
- de verschillen tussen het beleggen in vastgoed in privé of in een BV;
- de voor-en nadelen van beleggen in privé of in een BV;
- waar je op moet letten bij de twee verschillende situaties.
Let op: in dit artikel worden fiscaliteiten besproken. Raadpleeg altijd een fiscalist om de gevolgen van jouw individuele situatie in kaart te brengen. Onderstaande artikel is niet bedoeld als professioneel advies of als aanbeveling om bepaalde keuzes te maken.
Inhoudsopgave
Privé of zakelijk beleggen
Wanneer je gaat beleggen in vastgoed heb je grofweg twee opties: je kunt beleggen vanuit je privévermogen of vanuit je zakelijke vermogen vanuit een BV. Beide opties hebben ieder hun eigen kenmerken, voordelen en nadelen. Het is belangrijk om vooraf een goede afweging te maken, dit kan je namelijk heel wat gedoe en geld besparen. Je kunt namelijk niet zomaar zonder kosten een pand van zakelijk naar privé halen, of andersom. En ook hier geldt het aloude adagio: voorkomen is beter dan genezen. In dit artikel gaan we in op de afwegingen en keuzes die je als vastgoedbelegger moet maken.
Met vastgoed kun je op verschillende manieren geld verdienen, of beter gezegd: rendement maken. Rendement op vastgoed kan worden behaald met:
- Huurinkomsten uit verhuurd vastgoed
- Winst bij (door)verkoop
- Waardestijging van het vastgoed
De inkomsten of het rendement worden uiteraard belast. Hoe deze belast wordt, ligt eraan waar je het vastgoed houdt, in privé of in een BV. We gaan eerst kijken naar vastgoedbeleggingen in privé:
Vastgoedbeleggingen in privé
Wanneer je als privépersoon (particulier) investeert in vastgoed, dan betaal je belasting. Afhankelijk van hoe jij met het vastgoed omgaat wordt dit belasting box 1: de inkomstenbelasting of in box 3: de belasting op sparen en beleggen (ook wel ‘vermogensbelasting’ genoemd).
Het tarief in box 1, de inkomstenbelasting is vele malen hoger dan het tarief in box 3. De actuele tarieven kun je hier vinden op de site van de Belastingdienst:
Overzicht tarieven en belastingschijven
Voordelen van vastgoedbeleggingen in privé
- Huurinkomsten worden niet belast
Alle inkomsten die jij ontvangt uit huur zijn onbelast. De huurinkomsten zijn dus netto! - De winst bij verkoop wordt niet belast
Verkoop jij je vastgoed met winst, dan mag je deze geheel onbelast houden. - Lagere kosten
In tegenstelling tot beleggen vanuit een BV heb je bij beleggen in privé geen oprichtingskosten en kosten voor het voeren van een administratie.
Nadelen van vastgoedbeleggingen in privé
- Kosten zijn niet fiscaal aftrekbaar
Alle kosten die je maakt rondom jouw vastgoedbelegging zijn niet aftrekbaar. Daarbij heb je ook geen mogelijkheden om de BTW terug te vorderen van dienstverleners die je ingeschakeld hebt om jouw vastgoed aan te kopen, te verbouwen of te onderhouden. - Geen hypotheekrenteaftrek
Je kunt geen gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek en alle andere kosten die je maakt voor het financieren van het vastgoed. - Persoonlijk aansprakelijk
Je bent persoonlijk aansprakelijk voor het vastgoed. Zit er een verhuurhypotheek op het vastgoed en je kunt deze niet meer betalen? Dan kan de hypotheekverstrekker zich verhalen op jouw privévermogen. De regels hiervoor verschillen per verhuurhypotheek, lees altijd goed de voorwaarden. - Niet geschikt voor het ‘flippen’ van woningen
Bij het ‘flippen’ van een woning wordt op voorhand een winst verwacht, de kans is groot dat de Belastingdienst deze winst belast in box 1. Daarnaast is het flippen van een woning niet “passief” waardoor je ook in box 1 zal uitkomen. - Minder geschikt voor het opbouwen van een portefeuille
Beleggen in privé is minder (dus niet onmogelijk!) voor het opbouwen van een serieuze vastgoedportefeuille. Vooral op het gebied van financieren zijn de mogelijkheden beperkter en wordt de kans op heffingen in box 1 een stuk groter. Daarbij hebben veel hypotheekverstrekkers geen interesse in beleggers die niet de ambitie en middelen hebben door te groeien naar 4 panden of meer. - Grote onzekerheid over het fiscale stelsel
Minister Hugo de Jonge heeft de afgelopen jaren diverse maatregelen genomen die het beleggen in vastgoed minder aantrekkelijk maakt. Er is op dit moment een grote onzekerheid over het fiscale stelsel waarin vooral box 3 het moet gaan ontgelden.
Wanneer in box 1 en wanneer in box 3?
Het maakt dus nogal verschil of de belasting in box 1 of box 3 valt. Maar wanneer wordt het rendement gezien als inkomsten in box 1 en wanneer als belegging in box 3? De inkomsten vallen in box 3 (de ‘voordelige’ box) wanneer de inkomsten vallen onder ‘normaal vermogensbeheer’. Met normaal vermogensbeheer wordt bedoeld dat wanneer het vastgoed uitsluitend is aangekocht als belegging. Hierbij kijkt de Belastingdienst naar de hoeveelheid tijd en arbeid je in de investering steekt.
Ook wordt gekeken of de belegging incidenteel is of dat je het regelmatig doet. Stop je weinig tijd in je belegging en is het een eenmalige investering? Dan kun je er vanuit gaan dat je belegging in box 3 wordt belast. Stop jij veel tijd in de woning door deze bijvoorbeeld (zelf) te verbouwen? Of ben je druk met zelf adverteren en bezichtigingen? Dan valt het niet meer onder normaal vermogensbeheer en wordt je in box 1 belast. De vuistregel is dat je passief moet blijven om de belegging als normaal vermogensbeheer te kunnen beschouwden.
Je wordt al snel in box 1 belast wanneer je:
- Zelf alle administratieve handelingen rondom het vastgoed verricht. Denk hierbij aan adverteren, contracten opstellen, bezichtigingen doet etc.
- Gebruik maakt van eigen arbeid, ervaring en relaties die je helpen (bijvoorbeeld bij het verbouwen of renoveren van het pand) – ja, ook schilderen en sausen valt hieronder!
- Extra diensten aanbiedt aan de huurder zoals een schoonmaker of hovenier.
- Overige commerciële activiteiten uitvoert zoals het aansturen van een architect of bouwbedrijf.
Zoals je kunt zien valt een belegging hierdoor al snel in box 1. Het is echter heel lastig te controleren en veel beleggers nemen hier een (groot) risico door toch zelf aan de slag te gaan. Alhoewel de ‘pakkans’ klein lijkt, zul je wel een hele goede verklaring moeten hebben om toch in box 3 belast te worden. Zeker wanneer het gaat om het flippen van een woning, waarbij de belegger beoogt winst te behalen door waarde toe te voegen aan de woning om deze voor een hogere prijs door te verkopen.
Wanneer het vastgoed wordt aangekocht gericht op waardestijging en lopende huurinkomsten is de kans dat je in box 3 wordt belast een stuk groter. Mits je niet volop zelf staat te klussen en van alles voor de huurder regelt. Als je werkt met een vastgoedbeheerder voor commerciële, administratieve en technische zaken kan je aantonen dat je dit niet zelf doet.
Hoe dan ook is het een grijs gebied waar veel beleggers, bewust of onbewust, een risico lopen om belast te worden in box 1. Er zijn al talloze rechtzaken geweest en de bewijslast is lastig. Wil je zekerheid en de voordelen van box 3? Zorg er dan voor dat je zo passief mogelijk blijft. Dit kun je doen door alles uit te besteden aan derden en er zelf zo min mogelijk tijd aan te spenderen.
Je kunt het ook anders bekijken: wanneer je verwacht dat het rendement wordt belast in box 1, dan kun je ervoor kiezen om je activiteiten onder te brengen in een BV, wat in dat geval vaak voordeliger uitpakt.
Let op: er worden de komende jaren flinke wijzigingen verwacht in het belastingstelsel waarin met name box 3 beleggingen een stuk minder aantrekkelijk zullen worden!
Vastgoedbeleggingen in BV
Wanneer je in vastgoed gaat beleggen vanuit een BV dan ga je dus zakelijk beleggen. Je koopt dan geen vastgoed als privépersoon, maar jouw BV koopt het vastgoed aan en gaat een eventuele financiering aan. Hiermee maak je een duidelijk onderscheid tussen alles wat er in de privésfeer gebeurt en wat er op zakelijk vlak gebeurt.
Wanneer je kiest voor deze vorm van beleggen in vastgoed kies je voor duidelijkheid, maar het geeft je ook andere voordelen en mogelijkheden die je als privépersoon niet altijd hebt. Daarnaast heb je meer controle over het moment waarop je belasting betaalt. Bij beleggingen in privé betaal je altijd direct belasting na een transactie, bij beleggingen vanuit een BV kun je zelf het moment bepalen.
Hieronder alle voor- en nadelen van beleggen vanuit een BV:
Voordelen van vastgoedbeleggingen in BV
- Zeer geschikt voor het flippen van woningen
Wanneer je een woning koopt om deze op te knappen en met winst door te verkopen (‘flippen’), dan wordt je volgens de belastingregels al snel in box 1 belast. Wanneer je dit in vanuit een BV doet, wordt deze winst belast met vennootschapsbelasting. MITS je winst maakt. Wanneer de winst weer meteen wordt geherinvesteerd, is er geen winst en dus ook geen belasting! Daarnaast kunnen alle kosten van de winst worden afgetrokken. - Zeer geschikt voor het opbouwen van een portefeuille (schaalbaar)
Zie punt hierboven. Wanneer de winst continu wordt geherinvesteerd, kun je relatief snel een portefeuille opbouwen. Voor vastgoedbeleggers die gebruik willen maken van de BRRRR-methode is beleggen via een BV de beste manier. - Zeer geschikt voor grotere projecten
Met een BV is het eenvoudiger om grotere projecten te doen. Ten eerste omdat je vanuit een BV een zakelijkere uitstraling hebt, maar je kunt ook eenvoudiger samenwerken met andere beleggers. Ten tweede zijn er meer mogelijkheden voor financiering en complexere financieringsstructuren. - Beperkte aansprakelijkheid
Met een BV ben je niet persoonlijk aansprakelijk (mits je er niet opzettelijk een potje van maakt). Wanneer er problemen ontstaan is je privévermogen afgeschermd van het zakelijke vermogen. - Meer controle over fiscaliteiten
Een BV betaalt vennootschapsbelasting over de winst en wanneer je geld naar privé wilt halen betaal je dividendbelasting. Echter, je hebt zelf veel meer controle over het moment van belasting betalen. Daarbij kan je de kosten optimaliseren door de hoogte van het loon te bepalen en bijvoorbeeld een auto ter beschikking te stellen. Let wel op de regels voor loon en aanmerkelijk belang van de Belastingdienst. Doordat je veel aftrekposten hebt en de gemaakte winsten weer kunt herbeleggen, kun je de winst fictief laag houden waardoor je minder belasting betaalt, maar wel vermogen opbouwt binnen de BV.
Nadelen van vastgoedbeleggingen in BV
- Meer administratieve lasten
Met een BV heb je meer administratieve lasten; je betaalt oprichtingskosten, moet een boekhouding voeren en jaarlijks een jaarverslag opstellen. Je moet jezelf als je bestuurder verplicht een DGA salaris uitkeren. - Vennootschapsbelasting over winst/inkomsten
De winst van een BV zijn belast met vennootschapsbelasting. Wel heb je zelf veel invloed op de hoogte van de winst door het maken van kosten en het herinvesteren van winst. - Dividendbelasting bij uitkering naar privé
Wanneer je geld van de BV wilt uitkeren naar privé dan betaal je dividendbelasting (in box 2).
Overzicht verschil beleggen vastgoed privé of in BV:
| Vastgoed in privé | Vastgoed in BV |
|---|---|
| Mogelijk lager belast in box 3 | Hoger (ander) belastingtarief |
| Geen aftrekposten | Veel aftrekposten |
| Onbelaste huurinkomsten | Belaste huurinkomsten |
| Winst bij verkoop onbelast | Winst bij verkoop belast |
| Persoonlijk aansprakelijk | Niet persoonlijk aansprakelijk |
| Administratief eenvoudig | Meer administratie noodzakelijk (boekhouding) |
| Verrekenen van verlies niet mogelijk | Verrekenen van verlies mogelijk |
| Minder geschikt voor meerdere panden | Zeer geschikt voor meerdere panden |
| Minder geschikt voor het flippen | Zeer geschikt voor het flippen |
| Onzekerheid en risico’s rondom fiscaliteiten | Veel zekerheid rondom fiscaliteiten |
Aandachtspunten keuze Privé of BV
Nieuwe belastingregels box 3
Op dit moment is er veel onzekerheid over mogelijke hervormingen van het huidige belastingstelsel, waarbij vooral box 3 flink veranderd zal worden. De belangrijkste wijziging die men voor ogen heeft is dan men het werkelijke rendement gaat belasten. Dit betekent dat de belastingdruk in box 3 flink kan toenemen. Echter, omdat het gaat om een wetsvoorstel, kunnen we niet met zekerheid zeggen wat hier gaat gebeuren. We raden dan ook altijd aan om je plannen voor te leggen aan een fiscalist die alle scenario’s voor je kan doorrekenen.
Conclusie: vastgoed in privé of BV?
Omdat iedere situatie anders is en de doelstellingen voor iedere belegger verschillen, kunnen we helaas geen eenduidig antwoord geven op deze vraag. Afhankelijk van jouw doelstellingen, strategie en beleggingshorizon is het een kwestie van alle situaties goed door (laten) rekenen. Wij gebruiken echter de volgende vuistregel: Heb je slechts één of twee panden, dan kan het beleggen in privé soms een voordeligere optie zijn. Heb je echter serieuze plannen in het vastgoed en wil een gaan bouwen aan een portfolio: kies dan altijd voor de BV!
