12 veelvoorkomende fouten van nieuwe vastgoedbeleggers en hoe ze te vermijden

tips voor beginnende vastgoedbeleggers

Bij het investeren in vastgoed komt een hoop kijken. Helemaal wanneer je net begint, komt er een hoop op je af. Het investeren in vastgoed lijkt misschien dé ideale manier om vermogen op te bouwen of een passief inkomen te genereren, maar er komt ook een hoop bij kijken. Zonder een goed plan of kennis van de markt kunnen investeringen al snel tegenvallen. In dit artikel bespreken we de meest voorkomende fouten van nieuwe vastgoedbeleggers en geven we praktische tips om deze te vermijden.

Na het lezen van dit artikel weet je:

  • Wat de meest voorkomende fouten zijn van nieuwe vastgoedbeleggers.
  • Hoe je deze fouten kunt vermijden met praktische tips.
  • Hoe je met vertrouwen je eerste stappen zet in de vastgoedwereld.
  • Hoe je de kans op succes aanzienlijk kunt vergroten.

Geen plan hebben

Veel beginnende vastgoedbeleggers slaan één hele belangrijke stap over: het maken van een plan. Een goede vastgoedstrategie is essentieel voor succes. Dit betekent dat je niet alleen moet nadenken over het type panden dat je wilt kopen, maar ook over je langetermijndoelen.

Wil je een passief inkomen genereren door verhuur, of wil je je juist focussen op waardestijging van het vastgoed? Maak van tevoren een duidelijk plan en hou je hier ook aan. Houd in je plan ook rekening met alle bijkomende kosten zoals het opknappen van panden, belastingen en overige kosten. ‘If you’re failing to plan, you’re planning to fail’.

Onbekend met de vastgoedmarkt

Eén van de meest voorkomende fouten onder nieuwe vastgoedbeleggers is het ontbreken van kennis over de vastgoedmarkt. Zorg ervoor dat je niet impulsief investeert, maar grondig onderzoek doet naar de lokale markt.

Hierdoor leer je welke typen vastgoed en welke locaties potentie hebben en het voorkomt dat je teveel betaalt voor een pand in een wijk die juist achteruit gaat. Let ook altijd op voorzieningen in een wijk zoals scholen en ziekenhuizen.

Je zult ongetwijfeld vaak termen tegenkomen als “wijk in ontwikkeling” of “nieuwe hotspot”. Hoewel deze termen natuurlijk zeer aantrekkelijk klinken, is het belangrijk om zélf ook de markt te onderzoeken. DYOR: Do Your Own Research!

Alles zelf willen doen

Een andere grote fout die veel beginnende investeerders maken, is dat ze alles zelf willen doen. Misschien heb je al wat ervaring met het sluiten van vastgoedtransacties, maar het is toch handig om niet alles zelf te willen doen. Vroeg of laat loop je namelijk tegen een verkoopdeal aan die niet zo soepel verloopt.

Als je al hebt samengewerkt met verschillende experts binnen de vastgoedwereld, komt dit goed van pas bij eventuele tegenvallers. Denk aan een makelaar, een handige klusjesman, een advocaat of een expert in verzekeringen. Een goede en betrouwbare aannemer is goud waard.

Door vanaf het begin met verschillende partijen samen te werken, breid je snel je netwerk uit. Mocht je in de toekomst tegen problemen aanlopen, dan heb je altijd een groot netwerk om op terug te vallen. Je kunt advies inwinnen en hulp krijgen als het even tegenzit. Daarnaast kun je bij toekomstige aankopen ook een beroep doen op deze experts.

Er zijn verschillende trends in de vastgoedmarkt die grote impact hebben op de waarde van vastgoed. Denk hierbij aan zaken als bevolkingsgroei, demografische veranderingen en klimaatverandering. Zoals het toenemende aantal overstromingen in bepaalde regio’s of funderingsproblemen in specifieke gebieden.

Een andere trend die ook in de vastgoedmarkt in opkomst is, is de technologie van AI (artificiële intelligentie). Er komen steeds meer online platforms die aan de hand van AI de marktwaarde van panden bepalen. Hoewel AI-tools natuurlijk wel behulpzaam kunnen zijn, is het gevaarlijk om daar blind op te vertrouwen. Zie dit soort tools echt als een hulpmiddel en goede indicatie maar zorg dat je cruciale gegevens zoals huurpunten zelf narekent en de waarde laat vaststellen door een expert.

Daarnaast kunnen duurzame investeringen je ook duur komen te staan. Hoewel het investeren in zonnepanelen, warmtepompen of andere energiebesparende technologieën natuurlijk heel interessant is, moet het ook wat opleveren. Het is dus belangrijk om niet alleen op de hoogte te zijn van de laatste duurzame trends, maar ook te kijken of de huurder- of kopersmarkt daarin geïnteresseerd is. Bij een leegstaande woning kan je door de toenemende huurpunten een verbetering in energielabel direct doorrekenen. Bij een verhuurde woning ligt dit anders, dan zal je moeten wachten tot een huurderswissel wat soms jaren kan duren.

Kopen op basis van emotie

Een andere veelgemaakte fout van nieuwe beleggers is dat ze te emotioneel zijn met hun aankopen. Zeker beginnende investeerders willen nog wel eens iets teveel met hun hart kijken in plaats van met hun gezonde verstand. Als investeerder is het belangrijk om logisch te denken.

Als je een pand binnenloopt kun je natuurlijk heel snel helemaal onder de indruk zijn. Je ziet gelijk allemaal mogelijkheden en allemaal opties om winst te maken. Dit kan er echter toe leiden dat je meteen verkocht bent, zonder aan de cijfers te denken. Houd als nieuwe investeerder altijd de ROI (return on investment) in het achterhoofd. Overweeg ook factoren als de locatie, trends, potentiële verkoopwaarde en het huur potentieel van het pand.

Confirmation bias
Het gebrek aan gedegen analyse bij aankoop van een pand wordt ook wel ‘confirmation bias’ genoemd. Dit is de neiging om selectief informatie bronnen te selecteren die je eigen geloof ondersteunen. Als je al veel tijd in het onderzoeken van een pand hebt gestoken dan wil je graag dat het een goede deal is. De aankoop van het pand is psychisch de ultieme beloning voor dit proces. Hierdoor kijk je niet meer rationeel naar een beleggingskans.

Om ervoor te zorgen dat dit niet gebeurt, is het altijd belangrijk om voor uzelf een lijstje te maken met criteria waaraan een pand moet voldoen. Zo zorg je ervoor dat je altijd objectief blijft kijken naar vastgoedbeleggingen. Daarnaast is het belangrijk om een externe partij te betrekken bij de vastgoedbeleggingen. Ook zij kunnen je adviseren en helpen voorkomen impulsaankopen te doen.

Het pand niet eerst inspecteren.

Bij investeringen in onroerend goed is het belangrijk om het pand eerst grondig te inspecteren. Deze stap wordt, zeker door beginnende investeerders, nog wel eens overslagen. Door de druk die gevoeld wordt in een overvolle markt worden overhaast beslissingen genomen. Het kan echter leiden tot grote financiële risico’s.

Bezoek altijd het pand of laat een professioneel inspectie doen door een externe partij. Dit geeft je een duidelijk beeld van de staat van het pand en voorkomt onaangename verrassingen. Een inspectie kost misschien in eerste instantie wat tijd of geld, maar kan je zeker op de lange termijn veel geld besparen.

Geen rekening houden met (verborgen) kosten

Bij de aanschaf van een pand is de prijs niet de enige kostenpost. Er komen nog meer kosten bij die bepalen of een investering een goede beslissing is. Denk bijvoorbeeld aan de kosten van de notaris, de overdrachtsbelasting, een bouwkundige keuring, courtage voor de bemiddelaar, financieringskosten of eventuele taxatiekosten.

Daarnaast moet je natuurlijk rekening houden met de kosten van de renovatie, verduurzaming of andere verbouwingen. Ook al maak je een inschatting van die kosten, hou er altijd rekening mee dat deze kosten hoger kunnen uitvallen.

Tenslotte zijn er ook nog de exploitatiekosten zoals verzekeringen, onderhoud en belastingen. Vergeet deze niet en wees realistisch met je begroting. Hou een bedrag tussen de 15 en 25% van de huurinkomsten aan.

Geen rapporten aanvragen

Een andere veelgemaakte fout voor beginnende investeerders is het niet aanvragen van rapporten zoals een huurpunten rapportage, kadaster rapport, bouwkundig rapport of een taxatierapport. Deze stap wordt vaak door nieuwe investeerders overgeslagen, maar kan op termijn natuurlijk duur komen te staan.

Deze rapportages bevat nuttige informatie zoals het bestemmingsplan, de staat van het pand, de inhoud en het oppervlakte van het pand. Vraag dus altijd beschikbare rapportages op voor je potentiële investering.

Teveel betalen

Veel beginnende vastgoedinvesteerders zijn vaak zó enthousiast dat ze vaak bereid zijn om teveel te betalen voor hun eerste pand. Zie ook de eerder besproken confirmation bias. Wanneer beginnende investeerders een investering zien die aan hun eisen en wensen voldoet en willen er meteen induiken. Logisch natuurlijk, je bent als nieuwe investeerder enorm gemotiveerd om aan de slag te gaan. Het gevaar hiervan is natuurlijk dat je al snel geneigd bent om teveel te betalen.

Ook hiervoor geldt natuurlijk weer; maak een goed plan. Zo voorkom je dat je teveel betaalt voor je aankoop. Doe altijd goed onderzoek en kijk naar voor hoeveel vergelijkbare huizen in de buurt zijn weggegaan. Staar je niet blind op die ene aankoop. Ook als het huis wat in jouw ogen perfect is, niet doorgaat, zullen er altijd weer andere kansen komen.

Snel rijk willen worden

We kunnen niet vaak genoeg benadrukken dat vastgoedinvesteringen langetermijninvesteringen zijn. Als je snel rijk wilt worden, zijn vastgoedinvesteringen niet de investeringen die je zoekt. Juist door langetermijndenken verklein je ook de risico’s die investeringen met zich mee brengen.

Verwacht dus niet snel gouden bergen, maar een gezond rendement dat je vermogen tegen inflatie beschermd en laat groeien. Maak een goed plan en denk daarbij aan het rendement op de lange termijn in plaats van snelle winst. Zet ook het investeren met geen of weinig eigen geld uit je hoofd. Dit zijn vaak mooie praatjes van zelfbenoemde experts; voor directe investeringen in vastgoed heb je simpelweg geld nodig.

Geen onderscheid tussen zakelijk en privé

Veel mensen doen een investering in vastgoed met het idee “dan kunnen we er af en toe ook zelf wonen”. Bij een investering in vastgoed koop je het met een ander idee dan wanneer je er zelf wilt gaan wonen. Als je een beleggingspand aankoopt met een verhuurhypotheek is het streng verboden om hier zelf gebruik van te maken.

Als je in vastgoed gaat investeren, doe je dit met het oog om winst te maken. Je kijkt dus naar de cijfers. Hoe mooi het pand er ook uitziet, je moet er naar kijken als investeerder. Dit betekent dat je zaken als ROI (Return on Investment), het  BAR (Bruto Aanvangsrendement) en de cashflow. Als je het pand als prive (box 3) belegging aankoopt dan moet het een passieve belegging zijn.

Meer informatie over het verschil tussen beleggen in privé en BV hier.

Niet diversifiëren

Eén van de grootste fouten die beginnende vastgoedbeleggers vaak maken, is het niet diversifiëren van de vastgoedportefeuille. Het lijkt misschien aantrekkelijk om veel van dezelfde soort panden vlak bij elkaar te kopen, maar dit zorgt juist voor extra veel risico. Als je 10 garageboxen aankoopt op 1 complex dan loop je meer risico dan als je 2 garageboxen, 2 appartementen en een loods hebt verspreid over een gemeente.

Als er namelijk een recessie is bij jouw type panden of jouw regio, dan stort je hele vastgoedimperium als een kaartenhuis in elkaar. Daarom is het belangrijk om verschillende soorten vastgoed in je portefeuille te hebben. Daardoor ben je als investeerder veerkrachtiger.

Tips voor beginnende vastgoedbeleggers

Maar hoe voorkom je nou dat jij niet de fouten maakt die veel nieuwe vastgoedbeleggers wél maken. Hieronder hebben we een overzicht gemaakt van de punten die veel beginnende vastgoedbeleggers over het hoofd zien, als ze net in de wereld stappen.

  1. Maak een goed plan
    Als beginnende vastgoedinvesteerder is het essentieel om zowel je korte- als langetermijndoelen te bepalen. Bepaal welk type panden je wilt aantrekken, stel een financiële strategie op en beslis of je wilt verhuren of verkopen.
  2. Ken de vastgoedmarkt
    Neem de tijd om je te verdiepen in de vastgoedmarkt. Impulsief investeren zonder voldoende kennis kan leiden tot slechte beslissingen.
  3. Bouw een netwerk op
    Werk samen met experts binnen de vastgoedwereld en bouw een netwerk op van ervaren mensen. Denk aan makelaars, deal sourcers, aannemers en andere relevante partijen. Sluit je aan bij facebookgroepen en ga naar netwerk events. Dit zorgt ervoor dat je altijd advies kunt inwinnen en kunt terugvallen op anderen als dat nodig is.
  4. Volg trends op de voet
    Blijf op de hoogte van de laatste trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt. Schrijf je in voor de nieuwsbrieven van vastgoedmarkt, vastgoedjournaal en vastgoed belang. Dit helpt je om innovatieve beslissingen te nemen en kansen te benutten.
  5. Baseer aankopen op cijfers, niet op emotie
    Hoe mooi een pand ook is, focus altijd op de cijfers en feiten. Vermijd emotionele beslissingen door een lijst met criteria op te stellen waaraan je investering moet voldoen.
  6. Inspecteer het pand grondig
    Het overslaan van een inspectie kan je op lange termijn duur komen te staan. Laat het vastgoed altijd inspecteren, eventueel door een externe partij, om onnodige risico’s te vermijden.
  7. Maak een nauwkeurig kostenplaatje
    Naast de aankoopprijs zijn er bijkomende kosten zoals notariskosten, belastingen, renovatie en verzekeringen die de winstgevendheid van de investering beïnvloeden.
  8. Maak gebruik van rapportages
    Een taxatierapport, kadaster rapport, bouwkundig rapport, huurpunten rapport en andere analyses geven zekerheid over de werkelijke waarde van het pand en bevat belangrijke informatie zoals het bestemmingsplan en de staat van het pand.
  9. Betaal niet te veel
    Beginnende beleggers zijn soms te enthousiast en betalen daarom te veel voor hun eerste aankoop. Onderzoek vergelijkbare panden in de buurt en laat je leiden door de cijfers.
  10. Denk aan de lange termijn
    Vastgoedinvesteringen zijn geen manier om snel geld te verdienen. Focus op langetermijnstrategieën en een stabiel rendement.
  11. Investeer, geen tweede woning
    Als vastgoedinvesteerder moet je je richten op winst en niet op emotionele redenen zoals een tweede woning of vakantiehuis. Focus op belangrijke cijfers zoals ROI en cashflow.
  12. Diversifieer je portefeuille
    Koop verschillende soorten panden op verschillende locaties om risico’s te spreiden en jezelf te beschermen tegen economische onzekerheden.